둔촌주공 올림픽파크포레온 청약 총정리

둔촌주공 재건축 올림픽파크포레온 청약 관련 총정리

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둔촌주공 절대 청약하지 말아야 하는 이유

2022년 11월 25일 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온 청약 모집공고문이 드디어 올라왔습니다.
수많은 언론사와 경제지에서는 11월초부터 둔촌주공 청약 관련 기사를 쏟아내고 있는데요. 대부분 기사들의 논조는 한결 같습니다.

부산일보 '중도금 대출 가능' 청약전쟁 예고

머니투데이 둔촌주공 청약 10만명 몰릴 것

서울경제신문 '10만명 몰릴 것' 옆집뷰 둔촌주공

한국경제 둔촌주공 완판 전망

둔촌주공 중도금 대출 가능하여 청약전쟁이 벌어질 것이다

둔촌주공 미분양된다고? 훗 10만명 이상 몰릴 것이다

둔촌주공은 최고의 입지로 완판될 것이다

위의 기사들처럼 둔촌주공 재건축단지인 올림픽파크포레온의 청약 흥행을 낙관적으로 예상하는 기사들이 쏟아지고 있습니다.

그런데 이 기사들의 댓글을 보면 심상치가 않습니다. 온갖 악담이 가득합니다.
미분양될 것이라는 댓글에서 시작해서 누가 강동구에 10억이상을 주고 청약하는가라는 의문점까지. 이 기사들의 댓글을 정리하면 주로 다음의 내용으로 갈음할 수 있습니다.

• 10년 후회할 짓 말자. 둔촌주공은 강동구다.
• 강동구에 84m2 국민평수를 14억에? 말도 안된다.
• 이거 미분양날까봐 온갖 경제지며 언론사들이 광고하는 기사 아님?
• 조합 욕심으로 무려 1년 가까이 공사가 중단된 둔촌주공은 부실 아파트다.
• 고금리로 인해 현재 아파트 값은 대세하락기에 둔촌주공 청약은 리스크가 크다.
• 둔촌주공 재건축 조합원들은 평당분양가 4200만원을 원했다는데, 그 욕심이 빚어낸 참사다.
• 둔촌주공 너무 비싸서 100% 미분양이다.
• 14억 주고 청약할 수 있지만, 좋은 평형과 로얄층은 조합원이 다 빼먹은 거 아님? 호구모집하는거?
• 송파구 헬리오시티가 16억까지 하락했는데 둔촌주공은 14억에?
• 옆집뷰, 창문뷰, 설계 정말 이상한 복도식 타워형 아파트를 누가 이 가격주고 청약함?
• 2019년 헬리오시티 입주때처럼 둔촌주공 입주 시작하면 주변 시세는 폭락할 것임. 차라리 송파구 구축 구입해!
• 주변시세를 확인하자. 전혀 매력없는 분상제 둔촌주공 청약.
• 둔촌 8억까지 추락할테니 절대 분양받지 마라. 인생망친다.
• 미분양될까봐 불안하니 홍보금이 넘쳐난다.
• 둔촌주공 짓다가 중단되어서 철근 다 녹슨거 아님?
• 14억에 금리 5%면 약 7천만원이 이자에, 보유세와 재산세 부담까지 생각하면 전혀 메리트없는 둔촌주공

거의 둔촌주공 올림픽파크포레온 청약에 저주 수준의 악담으로 댓글이 쏟아지는데요.
도대체 왜 여러 언론사의 기사 내용과 댓글의 분위기가 이렇게 다른 것일까요?
이에 관해서 꼼꼼하게 살펴보도록 하겠습니다.

올림픽파크포레온 청약 개요

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올림픽파크 포레온
공급위치	서울특별시 강동구 둔촌1동 170-1 일대
공급규모	4786세대

먼저 올림픽파크포레온이 수많은 사람들에게 관심을 받는 이유는 바로 위치와 규모 때문인데요.
둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온은 강동구 둔촌1동에 위치합니다.
이 위치는 송파구와 강동구 경계인데요. 바로 올림픽파크포레온이라는 단지명에서도 알 수 있듯이 올림픽공원과 일자산 사이에 위치합니다.
특히 교통이 정말 좋은데요. 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역을 모두 이용할 수 있습니다.
인근에 위례초등학교, 둔촌초등학교, 동북중학교, 동북고등학교까지 이용할 수 있으니 입지적으로 매력이 있는 것은 사실입니다.
게다가 공급규모도 청약물량 4786세대로 매머드급이기에 당연히 관심을 가질 수 밖에 없습니다.
실제로 둔촌주공 올림픽파크포레온은 무려 12,032세대입니다. (조합원 물량 6,200세대와 임대 1,046세대 포함)

둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온 인근 지도

위 그림에서처럼 올림픽공원과 일자산을 이용할 수 있으며 현재는 휴교중인 둔촌초와 위례초는 입주와 동시에 재개교를 할 것입니다.
5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역 사이에 껴있기 때문에 5호선으로는 서울도심지(종로권)와 강남, 여의도까지 모두 접근이 수월합니다.

그렇기에 둔촌주공 재건축은 사실 2019년부터 2021년까지 수많은 청약대기자들이 선호하고 기다렸던 곳입니다.
저역시도 둔촌주공 재건축 청약을 대기했으니까요.
하지만 둔촌주공 조합이 원하는 분양가 책정이 이루어지지 않아 지속적으로 청약 일정이 미뤄졌고, 결국에는 2022년 11월 25일까지 미뤄지다가 이번에 모집공고가 난 것입니다.
정부에서는 1년전만 해도 평당 약 2800만원대로 분양가 책정을 원했으나, 결국 이루어지 못했고 이번에 평당 약 3800만원대로 분양가가 책정되어 수많은 사람들에게 고분양가 논란이 일어났습니다.
이처럼 수많은 장점을 갖고 있음에도 불구하고 청약대기자들이 원하는 것과는 달리 분양가가 높게 나오자 기사 내용과 댓글이 상당히 갈리는 것입니다.
그러면 조금더 올림픽파크포레온 청약 정보를 살펴보겠습니다.

올림픽파크포레온 청약일정

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구분	해당지역	기타지역
특별공급	2022-12-05	2022-12-05
1순위	2022-12-06	2022-12-07
2순위	2022-12-08	2022-12-08

먼저 특별공급은 12월 5일에 해당지역과 기타지역 동시에 실시합니다.
1순위는 해당지역이 12월 6일에 기타지역은 12월7일 그리고 2순위는 해당지역 기타지역 모두 12월8일입니다.
이번 둔촌주공 재건축 청약에서 2순위나 기타지역 일정도 중요한 것이 만약 네티즌 반응인 댓글들처럼 미분양이 나온다면 1순위 마감이 아니라 2순위에게도 기회가 올 수 있고 동시에 해당지역뿐만이 아니라 기타지역에도 기회가 올 수 있기 때문입니다.

따라서 경쟁률 추이를 면밀하게 살펴야 할 것입니다.

다음은 공급대상입니다.

올림픽파크포레온 공급대상

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올림픽파크포레온 공급대상표

보시는 것처럼 총 공급세대수는 4,786세대입니다.
둔촌주공 올림픽파크포레온의 조합원 분량은 약6,200세대. 그리고 청약 분양세대수는 4,786세대, 임대 세대수는 1,046세대입니다. 둔촌주공 올림픽파크포레온은 무려 12,032세대입니다.
어마어마한 대단지라고 할 수 있습니다. 이와 같이 1만세대가 넘는 대단지가 입주하게 되면 일시적인 아파트 가격 하락이 일어나는 것은 불보듯 뻔하다고 할 수 있습니다.
거기에 일반공급은 3,695세대고 특별공급은 1,091세대인데요.
재밌는 것은 특공물량은 29, 39, 49m2만 있습니다.
그 이유는 보통 특공 물량 기준이 평형수와 분양가인데요.
84m2을 초과하면 특공에서 제외되고, 분양가 9억을 넘으면 또 제외됩니다.
그런데 이번 둔촌주공 올림픽파크포레온은 59m2가 분양가 9억을 넘기에 특공물량에서 제외된 것입니다

이점을 염두하고 청약에 임해야 합니다.

그러면 특별공급을 세부적으로 살펴보겠습니다.

올림픽파크포레온 특별공급 공급대상

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올림픽파크포레온 특별공급표

표에서 볼 수 있듯이 우선 49m2까지만 특공에 배정되었습니다.
여기서 특공 유형인 다자녀, 신혼부부, 생애최초, 노부모, 기관추천이 있는데요.
다자녀 62세대가 49m2입니다.
자 솔직히 묻겠습니다. 저희집도 다자녀지만 자녀 셋을 데리고 49m2에 거주하실 수 있나요?
거의 불가능합니다. 그래서 궁금합니다. 과연 이번 둔촌주공 다자녀 경쟁률은 어찌 될까요?
신혼부부 특공은 충분히 해볼만은 하다고 생각합니다.
39m2이나 49m2는 신혼부부의 경우 충분히 거주할 수 있으니까요.
그외는 특공 준비하는 세대마다 사정이 달라서 제외하겠습니다.

중요한 것은 특별공급 기회는 평생에 1번입니다.

이 평생 한 번의 기회를 여기에 쏟을까요?
특공으로 둔촌주공 올림픽파크포레온을 지원하실 생각이시라면 저는 신혼특공의 요건인 7년만기가 곧 되어서 자격 상실예정인 신혼특공분이라면 해볼만하다고 생각합니다.
어차피 자격도 끝나가는 판이라면 한번 넣어보는 것이죠.
그외라면 심사숙고하셔서 결정하셨으면 합니다.
그러면 청약을 하는데 정말 중요한 요소인 공급금액과 입주예정월을 살펴보겠습니다.

올림픽파크포레온 공급금액 및 입주예정월

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올림픽파크포레온 공급금액표

입주예정월 : 2025년 1월

먼저 입주에정월이 중요한데요. 2025년 1월입니다.
개인적으로 저희 부모님도 신축아파트에 2022년 1월 겨울입주를 하셨는데요.
정말 두달가까이를 고생하셨습니다. 너무나도 추워서 말이죠. 겨울에는 신축에 들어가면 아무리 보일러를 데워도 데워도 데워지지 않습니다. 겨울내내 보일러를 돌렸는데도 바닥만 따뜻하고 공기는 차가워서 정말 고생을 많이 하셨죠.
저는 청약에 당첨되고 2021년 10월에 입주를 했었는데요. 원래 제가 당첨된 아파트는 2021년 7월부터 입주가 시작되었습니다.
확실히 여름 입주가 훨씬 좋았습니다. 유해물질을 제거하는 베이킹도 겨울보다 여름이 더 효과가 좋았구요. 저는 10월에 들어갔는데 이미 입주 시작한지 3개월 그러니까 입주 거의 마감직전에 들어가서 어느정도 안정화되었기 때문이죠.
이 두 경험을 해보고서는 겨울 입주가 정말 좋지 않다는 것을 새삼 느꼈습니다.
물론 겨울 이사가 힘들기도 하구요.

그러면 공급금액을 살펴보겠습니다.
먼저 29m2은 약 5억 2천만원입니다.
39m2은 약 7억 1천만원이구요.
49m2은 약 8억 8천만원입니다.
59m2은 타입마다 약간 다르지만 10억 5천이 평균이라고 봅니다.
84m2 역시 타입마다 다르지만 13억 정도 생각하면 됩니다.
게다가 당첨이 되면 타입별로 다르고 층별로 다르다는 것도 함께 염두해야 합니다.
그것을 떠나서 중요한 것은 바로 중도금 대출 여부인데요.
기준은 12억입니다.
원래 9억 초과는 중도금 대출 불가였는데, 이번에 둔촌주공 재건축 분양을 앞두고 9억에서 12억원으로 기준을 상향시켰고, 그 혜택을 톡톡히 보게 되었습니다.
그래서 59m2까지는 중도금 대출이 가능합니다.
하지만 84m2는 중도금 대출이 불가능합니다.
결국 13억에 가까운 현금을 보유한 사람 혹은 중도금 대출이 아닌 다른 신용대출 등이 가능한 분들만 84m2 청약을 가능합니다.
특히 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온은 분양가상한제 적용 단지이기에 청약 당첨되면 전세를 줄 수 없습니다. 무조건 입주를 해야 하죠. 의무거주기간이 있습니다. (이 내용은 다음 카테고리에서 더욱 자세히 살펴보겠습니다.)
결국 전세를 줄수도 없기에 정말 순수하게 자금조달이 가능한 분들만 청약을 할 수 있고, 계약을 할 수 있습니다.

언론이나 댓글에서 말하지 않는 둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온 청약을 하지 말아야 하는 이유 : 분양가상한제

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자 그러면 이와 같이 둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온 청약 정보를 총정리했는데요.
언론이나 댓글에서 말하지 않는 둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온을 절대 청약하지 말아야 하는 이유를 분양가상한제와 연결지어 말씀드리겠습니다.
사실 이것이 오늘 포스팅의 목적이자 핵심입니다.
둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온에 청약을 넣으실 분들이라면 꼭 이내용을 숙지하고 결정하셨으면 합니다.
저는 그동안 항동지구, 과천 지정타, 위례 등 핫한 청약 단지등을 유심히 관찰하고 청약 도전하여 결국 원하는 곳에 청약 당첨되어 살고 있는데요. 그래서 이번에 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온 청약전쟁이 펼쳐지든 미분양이 나든 아무 상관없습니다.
결코 이 글은 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온 경쟁률을 낮춰서 저의 당첨확률을 높이고자 함이 아님을 말씀드립니다.
지극히 주관적인 제 개인의 경험으로 비추어서 말씀드립니다.

저는 절대로 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온에 청약을 넣어서는 안된다고 생각합니다

물론 청약을 넣는 사람마다 각자 개별적이고 세부적인 사정이 다릅니다. 그래서 일괄적으로 적용할수는 없습니다만, 왜 제가 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온 청약을 하지 말아야 하는지 말씀드리는 이유는 바로 리스크 대비 수익성입니다.

청약을 하는 여러가지 이유가 있지만, 대한민국에서 쉽게 당첨되기 어려운 특히 평생에 한번만 기회를 주는 특별공급은 사실 저와 같은 평범한 서민이 자산을 획득할 기회입니다. 계층 이동 사다리인 것이죠.
특히 분양가상한제는 바로 서민에게는 매우 중요한 자산 획득 기회입니다.
즉 인근 아파트 시세보다 저렴하게 청약하여 아파트를 구입할 수 있도록 분양가를 일정 수준이상 오르지 않도록 하는 정책이 분양가 상한제입니다.
신축을 주변 구축보다 저렴하게 구입할 수 있으니 분양가상한제 아파트에 당첨되면 그 즉시 시세차익 프리미엄을 얻게 됩니다.
특히 아파트 가격 대세 상승기에는 보통 청약시점보다 입주시점의 가격이 더 상승하기 때문에 엄청난 이득을 누릴 수 있는데요.
예를 들어 청약 시점에 인근 구축 아파트 시세가 10억이라면 분양가는 분양가상한제에 따라 8억에 분양을 받습니다.
그러면 3년 뒤 입주를 할때 아파트 주변 시세가 약 13억정도로 오르게 되면 무려 5억 이상의 시세차익을 누리면서 입주하게 되는 것이죠.
그렇기에 저와같은 서민들은 분양가 상한제를 통해서 근로소득만으로는 얻기 힘든 자산적 경제적 이익을 얻을 수 있습니다.
이런 특혜 때문에 분양가상한제는 제약이 있습니다. 바로 전매행위제한과 거주의무기간, 재당첨재한입니다.
둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온은 바로 분상제 적용 아파트이기에 이런 제약사항이 존재합니다.

구분	기준일	기간
전매 제한	당첨자 발표일	8년
거주 의무	최초 입주 가능일	2년
재당첨 제한	당첨자 발표일	10년

둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크포레온에 청약 당첨이 되면 전매 제한이 무려 8년입니다. 8년간 팔지 못합니다.
그리고 무려 거주 의무가 2년입니다. 2년동안 전세 못주고 반드시 거주해야 합니다.
기준일은 최초 입주 가능일입니다. 전세 먼저 주고 나중에 2년 거주 의무 기간 채우고 이런 꼼수 안됩니다.
재당첨 제한은 무려 10년입니다.
10년동안 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)에 임주자로 선정될 수 없습니다.
끔찍합니다. 만약 10년동안 좋은 기회가 나온다면 무조건 다 날립니다. 정말 끔찍하다고 밖에 말할 수 없습니다.
이런 분상제 아파트니까 좋으니까 이런 제한 사항이 있다고 할 수 있는데요.
그런데 여기서 더욱 재밌는 것이 있습니다.
바로 전매제한과 거주의무 기간인데요.

올림픽파크포레온은 전매 제한 8년, 거주 의무 2년!

이 기간은 어떻게 선정될까요? 관련 법령을 찾아보겠습니다.

구분	투기과열지구
분양가격이 인근지역주택매매 가겨의 100퍼센트 이상인 경우	5년
분양가격이 인근지역주택매매 가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우	8년
분양가격이 인근지역주택매매 가격의 80퍼센트 미만인 경우	10년

바로 올림픽파크포레온은 분양가격이 인근지역주택매매 가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우에 해당하여 전매 제한 8년인 것입니다.

이게 정말 중요합니다. 분상제는 기본적으로 주변 구축보다 저렴하게 신축을 구입하는데 의미가 있습니다. 그런데 올림픽파크포레온은 주변 시세보다 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만으로 책정이 되어 8년으로 지정된 것입니다.

1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우
가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년

2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년

2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

이 법령에 따라 올림픽파크포레온은 2년의 거주의무기간이 적용됩니다. 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택이기 때문이죠.

자 그러면 전매 제한과 거주 의무 기간을 통해 올림픽파크포레온이 인근 시세보다 80퍼센트에서 100퍼센트 미만으로 책정되었음을 알 수 있는데요. 여기서 의문점이 있습니다.
현재 아파트 시세는 고금리와 경제 침체, 글로벌 금융위기 등으로 인해 대세하락기입니다.
만약 2025년 1월 입주시 올림픽파크포레온의 시세는 어떨까요? 여전히 올림픽파크포레온 분양가가 인근 시세보다 80퍼센트에서 100퍼센트 미만일까요?

두번째로 정말 현재 인근 시세와 올림픽파크포레온 분양가를 비교해도 80에서 100퍼센트 사이 일까요?
인근(꽤 넓게 잡아서) 아파트 시세를 호갱노노를 통해 살펴보면 다음과 같습니다.

• 올림픽선수 기자촌 2단지34평 : 18.7억
• 헬리오시티 33평 : 18.3억
• 잠실파크리오 33평: 17.7억
• 성내올림픽파크한양수자인 33평 : 15억
• 올림픽파크동부센트레빌 33평: 14.5억
• 신성둔촌미소지움 32평 : 12.2억
• 금호어울림아파트 32평 : 11억
• 둔촌 현대4차 32평 9.6억

자 그러면 위 아파트 가격대와 비교해서 올림픽파크포레온은 도대체 어느 아파트의 80퍼센트인가요?
약 16억 5천만원의 80퍼센트가 13억 2천만원입니다.
그러니까 16억 5천만원 정도 84m2 아파트의 분상제 적용이 되었다고 보면 되는데요.
위 아파트 시세를 보면 얼마나 올림픽파크포레온의 분양 시세가 얼토당토한가를 단번에 알 수 있습니다.
혹자는 올림픽파크포레온이 대단지에 신축에 입지가 좋으니 구축과 비교가 안된다라고 주장할 수 있습니다.
그러면 애초에 분상제 적용으로 인한 거주의무나 전매제한의무 등도 부여되지 않아야 합니다.
이런 제약은 제약대로 받으면서 실제로 분상제로 인한 가격적 메리트나 혜택은 전혀 누리지 못하는 것입니다.
그리고 앞에서 말했듯이 저 아파트 시세가 과연 2025년 1월에도 유지될까요?

오히려 그때 되면 인근 시세보다 올림픽파크포레온 분양가가 더 높을 것입니다.
그러나 그때가서 전매제한이나 거주의무가 사라지지도 않습니다.

즉 다시 말하면 분상제 가격적 메리트는 전혀 못누리면서 분상제로 인한 제한 사항 불이익은 고스란히 받아야 하는 것이 바로 올림픽파크포레온 청약인 것입니다.

그런데 어느 언론에서도 이 점을 다루지 않습니다.
저는 강력하게 주장합니다. 만약 올림픽파크포레온 분상제 적용으로 인한 제한사항이 없다면 청약 해도 좋습니다.
지금 당장 대세하락기이지만, 이게 또 언제 반전되어서 좋아질수도 있고, 당장 안정적인 내집마련이 필요한 실거주 세대도 있기 때문입니다.
즉 일률적으로 분양 청약 하라 마라 할 수가 없습니다. 사람마다 사정이 모두 다르니까요.
그러나! 분상제 가격 메리트는 없으면서 분상제 제한 사항 불이익은 고스란히 받는 올림픽파크포레온 분양청약은 문제가 있습니다.

그러니 이점이 개선되지 않는다면 저는 절대 올림픽파크포레온 청약을 해서는 안된다고 생각합니다.

특히 84m2은 중도금 대출도 안됩니다. 현금 조달이 되는 사람만 청약 가능하죠.
그럴거라면 이번 청약을 넣는것이 아니라 전매제한이나 거주의무가 없는 조합원들의 입주권 물량을 구매해야 합니다.(물론 입주권은 조합부담금을 추가로 부담해야 합니다. 하지만 대규모 미분양이 나고 부동산 경기가 계속 침체된다면, 게다가 조합 추가 부담금이 더 오르면 입주권 물량 시세는 분양가보다 폭락할 가능성도 충분히 있습니다. 조급해말고 2025년 입주시점에는 분양가나 현재 입주권 시세보다 훨씬 더 저렴한 물량 마이너스 피가 붙은 것이 수두룩할 수도 있는 것입니다!)
입주권이 청약보다 조금 더 비쌀수는 있지만, 내가 원하는 타입과 층을 고를수 있고 분상제 제한사항도 없습니다.

물량도 조합원 입주권은 무려 6,200세대 그러면 공급이 엄청나게 많으니 가격 시세는 더 떨어질 수 있습니다.

그런데도 청약을 넣으시렵니까? 평생 한번의 기회를 이렇게 놓치십니까?
10년동안 청약 재당첨도 안됩니다.
거주의무 2년에 전매제한 8년입니다.
이런 끔찍한 분상제 올림픽파크포레온을 청약한다는 것은 정말 뜯어말리고 싶습니다.

차라리 조합원 입주권을 구매하시기 바랍니다.
물론 59m2 이하 중도금 대출이 가능하기에 이 평형대는 입주권보다는 청약을 생각하실수도 있습니다.

하지만 2025년 1월 입주때 과연 주변 아파트 시세가 어떨지 고민해보기 바랍니다.
그때도 여전히 주변 아파트시세보다 올림픽파크포레온 분양가가 80에서 100퍼센트 사이일까요?

끝으로 올림픽파크포레온 분양가를 다른 신축아파트 분양가와 비교해보겠습니다.

올림픽파크포레온과 다른 신축 분양가 비교

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래미안 원베일리(224세대) 59m2	올림픽파크포레온 59m2
14억	10억 5천

먼저 2021년 6월에 모집한 서초구 래미안 원베일리입니다. 224세대로 소규모 단지인데요. 59m2가 14억이었습니다.
참고로 래미안 원베일리는 전매제한 10년에 거주의무 3년이었습니다. 당시에 주변 시세보다 10억 차이난다고 해서 10억로또라 불렸습니다. 59m2의 경쟁률은 각각 124.9 대 1과 79.62대1이었습니다.
10억 로또이고 서초다보니 엄청난 경쟁률이었습니다.
그리고 현재 주변 시세 역시 여전히 25억원을 유지하고 있습니다.
다음 아파트를 비교해보겠습니다.

서초자이르네(35세대) 59m2	올림픽파크포레온 39m2
7억 6천	7억 1천

서초 자이르네는 2020년 10월 8일에 모집공고를 냈으며 역시 분상제 적용입니다.
서초 자이르네는 예술의전당 앞에 위치한 2동짜리 아파트입니다. 59m2 분양가 7억6천이었습니다.
근처에 비교할만한 아파트도 없고, 규모도 작지만 가격대가 올림픽파크포레온 39m2와 비슷해서 가져왔습니다.

대치 푸르지오 써밋(106세대) 59m2	올림픽파크포레온 59m2
11억	10억 5천

이번에는 2020년 7월에 모집공고를 낸 대치 푸르지오 써밋입니다.
대치역과 삼성역 인근에 있는 대치 푸르지오 써밋과 올림픽파크포레온의 분양가가 비슷함을 확인할 수 있습니다.
참고로 대치 푸르지오 써밋의 평균 경쟁률은 168대1이었습니다.
과연 올림픽파크포레온도 이정도의 청약 경쟁률이 나올까요?
이밖에도 2019년 12월에 모집공고를 낸 개포프레지던스자이 59m2 분양가는 12억입니다.
개포프레지던스자이는 개포주공4단지 재건축단지였죠. 개포프레지던스자이와 올림픽파크포레온의 분양가 차이는 1억 5천입니다. 개포동과 둔촌동의 입지 차이가 1억 5천인가요?
서울 방배그랑자이는 2019년 4월에 모집공고를 냈고, 59m2 분양가는 12억 2천이었습니다.

래미안 리더스원은 서초구 서운로 62에 위치하며 2018년 10월에 모집공고를 냈는데 59m2 분양가가 12억 8천이었습니다. 이 단지는 서초우성1재건축조합 단지였습니다.

끝으로 84m2를 비교해보겠습니다.

디에이치 자이 개포 84m2	올림픽파크포레온 84m2
14억 3천	13억

디에이치 자이 개포는 개포동에 있는데, 강남구 영동대로 4길 일원동일대로 1690세대 분양했습니다. 디에이치 자이 개포도 개포주공8단지 재건축 단지인데요. 분양가 상한제 미적용 단지입니다. 그런데 저렴합니다.
아파트 시세가 급등하기 전인 2018년 3월에 모집공고를 냈던 아파트가 디에이치 자이 개포입니다.
이 당시만 해도 경쟁률은 그리 높지 않았습니다. 디에이치 자이 개포 84m2의 경쟁률은 17.25 대1에서 26.79대1이었습니다.
게다가 가장 중요한건 디에이치 자이 개포는 분상제 적용 아파트가 아닙니다. 전매제한도 거주의무도 없습니다.
2021년 하반기에 입주를 시작한 디에이치 자이 개포는 분상제 적용을 받지도 않았지만 2018년 이후 급등한 아파트 시세 덕분에 아무런 제한도 없이 시세 차익을 톡톡히 누렸습니다.

자 이런 지난 2018년부터 2022년까지 아파트 분양 시세를 살펴보면서 올림픽파크포레온의 분양가를 비교해보면 답이 나옵니다.

결국 지난 5년간 급등한 아파트 시세와 국제물가 급등으로 인해 원자재가격 상승으로 인해서 올림픽파크포레온의 분양가는 분상제가 적용되었지만 고분양가로 나왔습니다.

어찌보면 고분양가의 정점을 찍었다고 봅니다.
그러면 이러한 상황에서 분상제가 적용이 되면 분양가는 높은데 혜택은 누리지 못하고 제한불이익만 그대로 받는 것입니다.

다시한번 여쭤보겠습니다. 올림픽파크포레온과 디에이치 자이 개포가 1억3천만원밖에 차이가 나지 않을까요?
올림픽파크포레온 분양가상한제 전매제한이 풀리는 2028년즈음에 1억3천만원 더 주면 디에이치 자이 개포로 옮길 수 있을까요?
이런 생각들을 해보시고 올림픽파크포레온 청약을 결정하면 어떨까요?

물론 이미 다 지난간 기회이고, 2018년 분양가와 지금 분양가를 비교하는 것이 맞냐부터 시작해서 제 글의 논리를 부정하거나 공격하실수도 있습니다. 그러나 중요한 것은 분상제는 무려 10년 가까이 제한사항이 있습니다.
제 글도 충분히 비판적으로 생각하셨으면 합니다.
그리고 동시에 인터넷과 뉴스 언론 및 경제지의 논리도 충분히 비판적으로 생각해보시고, 댓글들도 비판적으로 생각하시기 바랍니다.

둔촌주공 재건축 올림픽파크포레온 청약 신중하게 결정하기 바랍니다.

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청약은 정말 일생에서 중요한 선택이자 의사결정입니다. 게다가 분상제 아파트 청약은 더더욱 그렇습니다.
청약한번으로 인생을 바꿀수도 있고, 청약 한번으로 인생 역전을 이루거나 인생을 망칠수도 있습니다.
그만큼 신중해야 합니다. 그러니 부디 이번 둔촌주공 재건축 단지 올림픽파크포레온 청약을 신중하게 결정하시길 바랍니다.
또한 앞으로도 청약이나 입주권 구입, 구축 매매 역시도 신중하게 하셨으면 합니다.

끝으로 금리가 1프로대에서 10억과 금리 5프로대 10억은 다르다는 것도 잘 고려하시기 바랍니다.
저는 간단하게 생각합니다. 분상제를 하든 하지 않든 간에 금리 1프로대 돈가치보다 금리 5프로대 현금 가치가 단순계산으로 5배 더 높다고 생각합니다.

즉 같은 10억이라도 금리1프로대 10억보다 금리5프로대 10억이 더 가치가 높은거죠.
그러면 예를 들어 2018년 금리 1프로대 10억보다 2022년 금리 5프로대 10억이 더 가치가 쎄죠.
단순 계산하면 분상제 미적용 디에이치 자이 개포 84m2보다 분상제 적용 올림픽파크포레온 84m2가 무려 금리 환상하면 뇌피셜로 대략 3배 이상 더 고가라는 계산이 나옵니다.
어떠신가요? 그냥 단순 계산이지만 금리차이로 높고 본다면 정말 어마무시한 차이라고 할 수 있습니다.

이런 점들을 충분히 고려하시고 올림픽파크포레온 청약하시기 바라며, 어느 선택이든 꼭 좋은 결과를 얻기 바랍니다.
모든 투자는 자신의 의사결정에 따라 자신이 책임을 진다는 사실을 명심하기 바랍니다.
감사합니다.