보금자리론 총정리

6억이하 아파트 구입을 위항 보금자리론을 총정리하겠습니다.

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안녕하세요~ 생애 로드맵 설계가 동사힐입니다. 😊
부동산 특히 내 집 마련 고민이신가요?
저는 작년에 후분양 청약 당첨후로 최근에 대출을 계속 알아보고 있는데요.
주택담보대출은 금액도 크고, 기간도 길기 때문에 신중할 수 밖에 없습니다.
주택담보대출을 고민하고 있는 청년들을 위해 아주 중요한 내용을 오늘 살펴보겠습니다.
주택담보대출을 실행하기 전에 먼저 알아야 할 것은 바로 대출의 종류인데요.
내 집 마련을 위한 주택금융공사 주택담보대출은 3가지가 있습니다.

• 보금자리론
• 디딤돌 대출
• 적격 대출

이 중에서 6억 이하 구축 아파트를 구입할 때 꼭 활용해야 하는 주택담보대출이 바로 보금자리론입니다.

0. 보금자리론 정확히 알아야합니다

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	보금자리론	디딤돌 대출	적격대출
최대 대출 가능 금액(LTV)	3억 6천만원(60%)	2억원(70%)	5억원(40%)
주택 가격	6억원 이하	5억원 이하	9억원 이하
소득 조건(DSR)	7천만원 이하	6천만원 이하	-
대출 기간	40년	30년	40년

이번 글에는 보금자리론의 모든 것을 살펴보겠습니다.
2021.07.07 - [너와 나를 위한 재테크/부동산 개론] - 디딤돌 대출의 모든 것 (feat. 생애 첫 내 집 마련이라면 반드시 알아야 할 주택담보대출)
디딤돌 대출이 궁금하다면 ⬆⬆위의 글을 눌러보세요!

1. 보금자리론의 모든 것

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• 6억원 이하 아파트 구입시 보금자리론 반드시 확인!
• 분양가 상한제 아파트는 대출 불가(분양가, KB시세, 감정평가액 모두 6억원 이하)
• 예비 신혼 부부 합산 소득 7천만원 넘을 경우, 혼인 신고 전 대출 실행
• 3자녀 이상 세대의 경우 소득 1억원까지, 대출 금액 최대 4억원까지 가능
• 40년 상환, 상환 체증식 분할 상환 추천

보금자리론에서 가장 중요한 핵심 사항입니다.
그러면 보금자리론을 자세하게 살펴보겠습니다.
주택 금융 공사에 소개된 내용을 기반으로 제가 해석하도록 하겠습니다.
https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do

주택금융공사 | 주택담보대출 | 보금자리론 | 상품소개 | 소개

1.0 보금자리론 대출 금리

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보금자리론은 고정 금리입니다.
고정 금리인 점이 보금자리론의 가장 큰 이점인데요.
2021년 7월 1일부터 40년 초장기 대출이 가능합니다.
2.9%로 40년 고정 금리를 할 수 있다는 점은 정말 매력적입니다.
고정 금리는 미래를 예측할 수 있고, 금리 상승 리스크를 대비할 수 있다는 점에서 변동 금리보다 좋습니다.

제가 최근에 A은행에서 35년 상환 5년 고정 금리로 알아봤습니다.
모든 우대 조건 적용된 금리가 3.12였습니다.
그런데 40년 고정 금리 2.9에 우대 금리 0.4를 적용하면 2.5입니다.
정말 파격적인 금리라고 할 수 있습니다.

1.1 신청 대상

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◦ 민법상 성년인
◦ 무주택자 또는 1주택자
◦ 연소득 7천만원 이하

위의 조건에 해당하는 분만 보금자리론을 신청할 수 있습니다.
세부적인 소득 조건은 아래와 같습니다.

신청 대상	소득 조건
부부 합산(미혼이면 본인만)	7,000만원 이하
미성년 자녀 1명인 경우	8,000만원 이하
신혼 부부	8,500만원 이하
미성년 자녀 2명인 경우	9,000만원 이하
미성년 자녀 3명 이상인 경우	1억원 이하

디딤돌 대출과 비교하면 아래와 같습니다.

	보금자리론	디딤돌 대출
신혼 부부	7,000만원 이하	8,500만원 이하
미성년 자녀 2명인 경우	7,000만원 이하	9,000만원 이하

이는 곧 디딤돌 대출이 가능하면, 보금자리론도 된다는 의미이기도 합니다.
그래서 디딤돌 대출을 먼저 받고, 모자라는 금액은 보금자리론을 추가로 받기도 합니다.

미혼인 경우 소득 7,000만원 이하 - 3자녀 이상 경우 소득 1억원 이하 대출 가능합니다!

1.2 신청시기

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• 소유권이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수가능(소유권이전과 동시에 대출 취급 가능)
• 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능
  • 대출접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.

디딤돌 대출과 동일합니다.

1.3 대상 주택

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• 부동산 등기부등본 상 주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
  ※ 주거용 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설 등 제외
  • 대출승인일 현재 담보주택의 평가액이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
  • 구입용도인 경우 시세, 감정평가액, 매매가액(낙찰가, 분양계약서 상 실매매액 등 고객이 실제로 지급한 금액) 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택 제외
  • 단, 신청일 담보주택의 시세정보가 6억원 이하이면 대출승인일 시세정보가 6억원을 초과하더라도 시세정보를 6억원으로 간주. 이 경우에도 승인일 시세정보가 9억원을 초과하면 취급 불가(보전 · 상환용도를 포함하며 공사가 사전심사하는 경우에 한함)

시세, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원 초과하는 주택을 제외한다는 규정때문에 아쉽게도 분양가 상한제 적용을 받는 분양 아파트의 경우 보금자리론이 불가능합니다.
제가 당첨받은 아파트 분양가도 6억원 이하이지만 감정 평가액이 6억원을 초과하기 때문에 보금자리론 거절을 당했습니다.

1.3.1 분양가 상한제로 거래되지 않는 신규 분양 아파트의 경우

• 분양가 6억원 이하
• 주택금융공사 자체 감정평가액이 6억원 이하
• KB시세는 거래 제한으로 확인 불가

분양가 상한제의 경우 3년에서 10년까지 거래가 불가능합니다.
그래서 시세를 확인할 수 없습니다.
이런 경우 주택금융공사에서 자체 감정 평가를 진행합니다.
이때 감정평가액이 6억원 이하여야지만 보금자리론이 가능합니다.
분양가 상한제 6억원 이하 분양가는 이미 그 아파트의 가치가 6억원 이상을 전제합니다.
분양가 상한제 적용 분양 아파트는 보금자리론이 불가능하다고 생각하시면 됩니다.

6억원 이하의 구축 아파트를 구입한다면 보금자리론!

1.4 대출한도

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• 최대 3억 6천만원(미성년 자녀가 3명인 가구의 경우 4억원)
• 최대 LTV : 70%

• 보금자리론 실수요자 요건

  요건	기준
  소득	부부합산 연소득 7천만원 이하
  주택가격	주택가격 5억원 이하
  주택보유수	본건을 제외하고 다른 주택을 보유하고 있지 않은 무주택자 (구입용도)

3자녀인 경우 4억원까지 대출이 가능하지만, 수도권에 집을 마련할 경우 최대 3억 6천만원까지 대출이 나옵니다.
LTV가 60%이기 때문이죠.
실수요자 완화로 LTV 70%까지 적용된다 해도 주택가격이 최대 5억원 이하여서 3억 5천만원만 대출이 됩니다.

1.5 대출상환

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• 매월 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환
• 대출기간 : 10, 15, 20, 30, 40년
• 거치기간(이자만 납부하는 기간) 없음
• 조기(중도)상환수수료 최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)

보금자리론 대출시 가장 추천드리는 대출 상환 방법은 체증식 분할상환입니다.

원리금균등 분할상환	매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식
원금균등 분할상환	매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식
체증식 분할상환	초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어가는 방식 (만기 40년 이용 불가)

체증식 분할상환은 초기에 내는 금액이 적고, 점차 내는 금액이 늘어나는 방식인데요.

출처 : https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Ffantasticpotato.tistory.com%2F53&psig=AOvVaw1y5TmOea4S04eswcVU4RuZ&ust=1625732986390000&source=images&cd=vfe&ved=0CAoQjRxqFwoTCIC8iLvF0PECFQAAAAAdAAAAABAW

대출 기간이 길어질수록 이자액이 커집니다.
또한 체증식 분할 상환의 총이자액도 다른 방식에 비해 많습니다.
돈의 가치는 시간이 지날수록 인플레이션으로 점점 낮이지고, 앞으로 수입은 점점 증가할 것으로 예상되기에 최대 30년 대출에, 체증식 분할 상환이 투자자에게는 유리합니다.
일반 은행에서 빌리는 주택담보대출에는 체증식분할상환 방식은 없습니다. (2021년 7월 현재)
혹시 있다면 댓글로 저에게 꼭 알려주시기 바랍니다.
현재까지 제가 알아본 바로는 디딤돌 대출과 보금자리론 2개뿐입니다.
다만 40년 초장기 대출의 경우 체증식 분할상환이 안됩니다.
그래서 40년을 선택할지 30년을 선택할지 결정을 하셔야합니다.

보금자리론 실행시 40년 원리금 균등분할상환 혹은 30년 상환 체증식 분할상환을 추천합니다!

1.6 소득증빙방법

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• 신청일 현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상이어야 인정
• 증빙소득 : 객관적인 자료로 입증되는 모든 소득을 합산

증빙소득의 소득 산정 방법

• 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
• 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득*임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정
  • 근로소득인 경우(휴·복직자)에는 상시소득으로 간주하되, 근로계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우는 제외
  • 사업소득자 등은 채무자가 상시소득임을 입증하는 서류를 통해, 발생 시점부터 1년 이상 지속됨이 증빙되면 상시소득임을 포괄적으로 인정
  • 근로소득자 외에도 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자 등도 위의 사유가 입증되면 상시소득으로 인정 가능

• 다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감하지 않음

• 인정소득 : 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득
  
  • 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득 산정
    (최대 5천만원까지만 인정)

1.7 소득공제

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• 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산 시 소득공제 가능

15년 이상 상환 기간을 설정하면 최대 1천800만원까지 소득공제!

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “공제한도”라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
<개정 2012. 1. 1., 2013. 8. 13., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 1. 6., 2016. 1. 19., 2018. 12. 31.>

⑥ 제5항 단서에도 불구하고 장기주택저당차입금이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 연 500만원 대신 그 해당 각 호의 금액을 공제한도로 하여 제5항 본문을 적용한다. <신설 2014. 12. 23.>
1. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정하는 고정금리 방식(이하 이 항에서 “고정금리”라 한다)으로 지급하고, 그 차입금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식(이하 이 항에서 “비거치식 분할상환”이라 한다)으로 상환하는 경우: 1천800만원
2. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 1천500만원
3. 차입금의 상환기간이 10년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 300만원

1.9 전입 의무

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• 대출 실행일로부터 3개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주
• 만약 3개월 이내에 전입하지 않거나 전입 후 1년간 연속하여 거주하지 않은 것으로 사후 확인 되는 경우, 또는 전입 관련 사실 확인을 위해 공사 또는 취급 금융기관의 요청에 따른 관련 서류를 제출하지 않는 경우 기한의 이익이 상실되며 기한이익상실일로부터 3년간 보금자리론 신규 이용 제한

무조건 보금자리론은 실거주해야 합니다!

1.10 초장기 보금자리론

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• 신청대상 : 대출신청인이 만 39세 이하 또는 신혼가구
• 대출만기 : 40년
• 상환방식 : 원리금균등상환, 원금균등상환
• 취급 금융기관 : 보금자리론 취급 금융기관과 동일
  • 단, 저축은행중앙회(u-보금자리론) 제외 및 SC제일은행(t-보금자리론) 추가 예정

2021년 7월 1일부터 40년 보금자리론이 가능합니다!

2. 사례로 살펴보는 보금자리론 시뮬레이션

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소득 기준이 부합한다는 가정 하에 시뮬레이션 해보겠습니다.

2.0 전용 면적 59㎡, 분양가 4억 4천만원 신규 분양 쌍문역 시티프라디움

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분양가액이 4억 4천만원입니다.
전매제한 단지입니다. 시세 정보가 없습니다.
보금자리론을 신청하면 주택금융공사에서 감정평가를 진행합니다.
신축이기에 감정 평가액이 6억원을 넘을 것으로 예상되나, 혹시 모르니 이런 경우는 보금자리론 신청을 해도 좋습니다.
거절 당해도 손해는 없으니까요.

2.1 전용면적 59㎡, 분양가 4억 8천만원 신규 분양 SH 마곡지구 9단지

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2020년 2월 26일에 모집공고를 올렸던 SH 마곡지구 9단지입니다.
여기는 어떨까요?
보금자리론 불가입니다.
분양가 4억 8천만원이어도, 감정평가액이 6억원이 훨씬 넘습니다.
이것이 바로 보금자리론과 디딤돌 대출의 가장 큰 차이점입니다.

보금자리론	디딤돌 대출
대출 불가	대출 가능

2.2 전용면적 49㎡, 매매가 5억 5천만원 구축 강서구 방화동 장미아파트

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서울시 강서구 방화동에 위치한 장미아파트입니다.

현재 나온 매물이 5억 5천만원입니다.
전용면적 49㎡입니다.
KB시세가 5억 5백만원입니다.
이 경우 보금자리론 대출 가능합니다.
그러면 얼마까지 대출이 가능할까요?
5억이 넘는 매물이기에 실수요자 요건에 해당하지 않습니다.
따라서 LTV 60%까지 보금자리론을 신청할 수 있습니다.

3억 3천만원까지 대출이 가능합니다.

그러면 매달 얼마를 납부해야 하는지 계산해보겠습니다.

2.2.1 40년 상환, 원리금균등분할상환 시뮬레이션

먼저 40년 상환, 원리금균등분할상환 금리 3% 조건입니다.
매달 118만원을 40년간 동일하게 상환합니다.

2.2.2 30년 상환, 체증식 분할상환 시뮬레이션

다음 30년 상환, 체증식 분할상환 금리 3% 조건입니다.

84만원으로 시작해서 끝에는 222만원까지 상환금액이 상승합니다.

40년 원리금 균등분할상환과 30년 체증식 분할상환 비교

40년 상환, 원리금균등분할상환 금리 3%	30년 상환, 체증식 분할상환 금리 3%
월납입금 : 118만원	월납입금 : 84만원 ~ 222만원
총이자 : 2억 3천만원	총이자 : 2억원

총이자는 40년 상환 원리금균등분할상환이 3천만원 정도 많습니다.
그럼에도 30년 상환보다 월납입금이 부담없습니다.
40년간 118만원이라면, 과연 40년 뒤에 118만원의 가치는 어떨까요?
상상이 되시나요?
상상 이상으로 118만원의 가치는 지금의 118만원 가치보다 낮을 것입니다.

따라서 40년 상환을 추천드립니다.

어떠셨나요? 도움이 되셨나요?
그러면 다음에도 더욱 좋은 글로 돌아오겠습니다.
궁금한 사항 있으시면 댓글로 남겨주세요.
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이상으로 동사힐이었습니다!
읽어주셔서 감사합니다. 😊