0. 디딤돌 대출의 모든 것을 살펴보겠습니다.
오늘은 디딤돌 대출을 총정리하도록 하겠습니다.
생애 첫 내 집 마련이라면 반드시 알아야 할 주택담보대출, 디딤돌대출은 잘 알아야 유용하게 확인할 수 있습니다.
부동산 특히 내 집 마련 고민이시죠? 요즘같은 고금리 시기라면 더욱더 고민될 것입니다.
저는 작년에 후분양 청약 당첨후로 최근에 대출을 계속 알아보고 있는데요.
주택담보대출은 금액도 크고, 기간도 길기 때문에 신중할 수 밖에 없습니다.
주택담보대출을 고민하고 있는 청년들을 위해 아주 중요한 내용을 오늘 살펴보겠습니다.
주택담보대출을 실행하기 전에 먼저 알아야 할 것은 바로 대출의 종류인데요.
내 집 마련을 위한 주택담보대출은 3가지가 있습니다.
- 디딤돌 대출
- 보금자리론
- 적격 대출
이 중에서 생애 첫 내 집 마련이라면 반드시 알아야 할 주택담보대출이 바로 디딤돌 대출입니다.
| 디딤돌 대출 | 보금자리론 | 적격대출 | |
| 최대 대출 가능 금액(LTV) | 2억원(70%) | 3억 6천만원(60%) | 5억원(40%) |
| 주택 가격 | 5억원 이하 | 6억원 이하 | 9억원 이하 |
| 소득 조건(DSR) | 6천만원 이하 | 7천만원 이하 | - |
| 대출 기간 | 30년 | 40년 | 40년 |
이번 글에는 디딤돌 대출의 모든 것을 살펴보겠습니다.
1. 디딤돌 대출의 모든 것
부부 합산 소득이 6천만원 이하에 주택 가격 5억원 이하라면 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다.
대출금리가 무려 연 1.85 ~ 2.40%이며, 우대금리도 추가적용이 가능합니다.
3가지 주택담보대출 중 가장 조건이 까다롭지만, 그만큼 혜택이 많습니다.
다만 아쉽게도 최장 대출 기간은 30년입니다.
게다가 부부 합산 소득 6천만원도 훌쩍 넘기 쉽구요.
수도권에서 5억원 이하 아파트 찾기도 어렵구요.
그러면 디딤돌 대출을 언제 반드시 활용해야 할까요?
분양가액 5억원 이하의 아파트 청약 당첨시
이 글을 읽으시는 분들 중에서 자신의 소득이 디딤돌 대출 기준에 부합한다면 꼭! 기억하십시오.
5억원 이하 아파트 청약 당첨시에는 꼭 디딤돌 대출을 사용하시기 바랍니다.
아파트 청약을 받았을 경우, 분양가액이 5억원 이하면 디딤돌 대출이 가능합니다.
(보금자리론은 분양가액과 감정평가액을 함께 고려하기에 불가능합니다.)
디딤돌 대출은 5억원 이하(59m2) 아파트 청약을 받았을 때 신청한다면 가장 좋습니다.
또한 5억 이하 구축 아파트를 매입할 때도 디딤돌 대출을 활용하면 좋습니다.
가장 저렴한 이율로 빌릴 수 있기 때문이죠.
그러면 디딤돌 대출을 자세하게 살펴보겠습니다.
주택 금융 공사에 소개된 내용을 기반으로 제가 해석하도록 하겠습니다.
1.0 디딤돌 대출 금리
자신의 조건에 맞는 우대 금리를 꼼꼼하게 확인하세요!
- 다자녀가구 0.7%p, 연소득 6천만원 이하 한부모 가구 0.5%p, 2자녀 가구 0.5%p, 1자녀 가구 0.3%p, 다문화가구 · 장애인가구 · 생애최초 주택구입자 · 신혼가구(결혼예정자 포함)각각 0.2%p 금리우대 가능
(우대금리 중 택 1, 중복적용 불가하나 다자녀가구 0.7%p 2자녀 가구 0.5%p 1자녀 가구 0.3%p는 상기 타 우대금리와 중복적용 가능)- 대출기간 중 다자녀가구, 2자녀, 1자녀 가구(2019.12.30. 이전 취급된 기존계좌는 2018. 9.28.부터 2019.12.30.까지 자녀수가 증가한 경우 다자녀가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p의 우대금리를 적용하고, 2019.12.31. 이후 자녀수가 증가한 경우 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p의 우대금리 적용, 단, 자녀수가 3명 이상인 경우 자녀수 증가와 관계없이 다자녀 우대금리 적용), 다문화가구, 장애인가구, 연소득 6천만원 이하인 한부모가구에 해당하게 된 경우에는 우대금리 적용 가능
- 우대금리 적용 결과 최종 대출금리가 최저금리 이하인 경우에는 최저금리 적용(21년 신규대출접수 기준 현재 최저금리 1.5%)
- 생애최초 신혼가구인 경우, 최종 대출금리가 최저금리 이하인 경우에는 최저금리 적용(21년 신규대출접수 기준 현재 최저금리 1.2%)
- 청약저축 우대금리, 부동산 전자계약에 의한 우대금리, 다자녀 가구, 2자녀 가구, 1자녀 가구에 의한 우대금리(2019.12.30. 이전 취급된 기존계좌는 2018. 9.28.부터 2019.12.30.까지 자녀수가 증가한 경우 다자녀가구 0.5%p, 2자녀가구 0.3%p, 1자녀가구 0.2%p의 우대금리를 적용하고, 2019.12.31. 이후 자녀수가 증가한 경우 다자녀가구 0.7%p, 2자녀가구 0.5%p, 1자녀가구 0.3%p의 우대금리 적용)를 제외한 우대금리는 중복 적용 불가가입기간이 1년 이상(3년 이상)이고 12회차(36회차) 이상 납입한 경우 0.1%p(0.2%p)
- 대출접수일로부터 6개월 이내에 일괄납입한 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함
- 민영주택 청약지역별 최소 예치금액 납입 후 1년(3년) 이상 0.1%p(0.2%p)
- 청약저축 금리우대는 대출기간 중 금리우대요건이 충족 또는 변경되거나 상실하더라도 변경 적용하지 않음
- 국토교통부 전자계약시스템을 활용하여 매매계약을 체결한 경우 0.1%p우대금리(2021.12.31. 신규 접수분까지 한시적 운영)
- 청약(종합)저축 우대금리와 부동산 전자계약 우대금리, 유자녀 우대금리는 다른 우대금리와 중복 적용 가능본인 또는 배우자 명의의 청약(종합)저축 가입중인 경우 0.1~0.2%p 금리우대 (청약예금, 청약부금은 우대금리 적용 배제)
1.1 신청대상
◦ 반드시 무주택이어야 하고
◦ 결혼을 하였거나, 3개월 이내 결혼 예정이거나 LH 신혼희망타운 분양계약자 중 만 6세 이하 자녀를 두었거나
또는 만 30세 이상 미혼 단독 가구만 신청 가능
◦ 순자산 기준금액 3.94억원 (2021년 7월 기준)
위의 조건에 해당하는 분만 디딤돌 대출을 신청할 수 있습니다.
| 신청 대상 | 소득 조건 |
| 결혼을 한 무주택 세대주, 만 30세 이상 미혼 단독세대주 | 6,000만원 이하 |
| 생애 최초 구입, 신혼 부부, 2자녀 이상 세대 | 7,000만원 이하 |
이때 소득 조건도 함께 충족을 해야 합니다.
생애 최초 구입과 신혼 부부, 2자녀 이상 세대에 한해서는 소득 7,000만원까지 인정을 해줍니다.
1.1.1 생애최초 구입이란?
◦ 생애최초 주택구입자란, 세대주 및 세대원(분리된 배우자, 배우자와 동거세대를 구성하는 직계비속, 결혼예정자)이 최초로 주택을 구입하는 자
▪'18.9.13일 이전 분양권 및 조합원 입주권을 보유했으나 주택을 취득한 이력이 없을 경우 포함
▪‘18.9.14일 이후 분양권 또는 입주권을 취득한 후 해당 분양권등을 처분한 경우 인정불가
쉽게 말씀드리면 세대주뿐만 아니라 세대원 모두 주택 구입 이력이 없어야 합니다.
2018년 9월 13일 이전에 구입한 분양권은 주택 취득 이력에 포함되지 않습니다.
소득 6천만원 이하라면 디딤돌 대출 신청 가능합니다!
1.2 신청시기
- 소유권이전등기(입주예정일) 전 접수. 다만, 소유권 이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 접수가능(소유권이전과 동시에 대출 취급 가능)
- 신청시기 : 공사 홈페이지를 통해 접수시 대출실행일(입주예정일)로부터 최대 70일 이내 접수 가능
- 대출접수일로부터 최장 40일 이내에 승인하며, 승인일로부터 30일 이내 실행합니다.
대출실행일(잔금납부일) 2달 전에 신청하는 것! 기억하세요!
1.3 대상주택
- 대출승인일 현재 주택가격 5억원 이하, 주거전용면적 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 100㎡까지) 이하
- 단, 접수일 기준 담보주택의 가격정보가 있는 경우, 가격정보가 5억원 이하
- 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 : 주택가격 3억원 이하, 주거전용면적 60㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 · 면 지역은 70㎡까지) 이하
- 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 ‘가격정보’, ‘공시가격’, ‘분양가액’, ‘감정평가액’ 순서로 적용
- 1) 가격정보로 주택가격 평가 시 한국부동산원 시세정보 또는 KB시세를 적용하되 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상 실매매액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주
- 2) 접수일 기준 가격정보가 5억원 이하이면 승인일 기준 가격정보 5억원 초과시 5억원으로 간주
- 분양가액으로 평가하는 경우는 가격정보가 없고, 아래의 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시
분양가 상한제 적용 아파트는 분양가액 5억원 이하, 85㎡이하면 대출 가능합니다!
1.4 대출한도
- 최대 LTV 70%(최대 2억원, 단, 신혼가구 2.2억원, 2자녀 이상 2.6억원, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주인 경우 최대금액 1억5천만원)
우선 아파트 금액의 70%까지 대출이 가능합니다. 2억원 아파트라면 70%인 1억 4천이겠죠.
그러나 최대 금액이 정해져 있습니다.
| 구분 | 최대 금액 |
| 만 30세 이상의 미혼 단독세대주 | 1억 5천만원 |
| 결혼을 한 세대 | 2억원 |
| 신혼 부부 세대 | 2억 2천만원 |
| 2자녀 이상 세대 | 2억 6천만원 |
만약 5억원 아파트를 만 30세 이상의 미혼 단독세대주가 디딤돌 대출을 실행하면 1억 5천만원 뿐입니다.
나머지 금액은 추가적으로 다른 주택담보대출을 실행해야만 합니다.
1.5 대출상환
- 매월 원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환, 체증식 분할상환
- 대출기간 : 10, 15, 20, 30년
- 거치기간(이자만 납부하는 기간) 최대 1년 설정 가능
- 조기(중도)상환수수료 최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에 따라 슬라이딩 방식(조기상환 수수료가 날짜에 따라 감소하는 방식, 일할계산, n/365)
디딤돌 대출시 가장 추천드리는 대출 상환 방법은 체증식 분할상환입니다.
| 원리금균등 분할상환 | 매월 원금과 이자의 합계액을 균등하게 상환하는 방식 |
| 원금균등 분할상환 | 매월 균등한 원금을 상환함에 따라 초기에는 많은 이자를 내나 점점 상환이자가 줄어드는 방식 |
| 체증식 분할상환 | 초기에 상환하는 원금과 이자가 적고 회차가 지날수록 원금과 이자가 늘어가는 방식 |
체증식 분할상환은 초기에 내는 금액이 적고, 점차 내는 금액이 늘어나는 방식인데요.
대출 기간이 길어질수록 이자액이 커집니다.
또한 체증식 분할 상환의 총이자액도 다른 방식에 비해 많습니다.
돈의 가치는 시간이 지날수록 인플레이션으로 점점 낮이지고, 앞으로 수입은 점점 증가할 것으로 예상되기에 최대 30년 대출에, 체증식 분할 상환이 투자자에게는 유리합니다.
일반 은행에서 빌리는 주택담보대출에는 체증식분할상환 방식은 없습니다. (2021년 7월 현재)
혹시 있다면 댓글로 저에게 꼭 알려주시기 바랍니다.
현재까지 제가 알아본 바로는 디딤돌 대출과 보금자리론 2개뿐입니다.
디딤돌 대출 실행시 30년 상환 체증식 분할상환을 추천합니다!
1.6 소득증빙방법
- 연소득 산정방법
- ① 2개년 증빙소득을 비교하여 “연도별 과세전 연소득” 또는 “1년간 연소득”으로 연소득을 산정
- 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
- 다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정
- 2개년 소득의 차이가 ±20% 이하인 경우 최근년도 소득으로 산정
- ② 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정
- 다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감 하지 않음
- ① 2개년 증빙소득을 비교하여 “연도별 과세전 연소득” 또는 “1년간 연소득”으로 연소득을 산정
2개년 근로소득원천징수영수증으로 소득을 쉽게 확인할 수 있습니다!
1.7 소득공제
- 소득세법 52조에 따른 요건을 충족하는 경우 연말정산 시 소득공제 가능
15년 이상 상환 기간을 설정하면 최대 1천800만원까지 소득공제!
⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다.
다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 500만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 “공제한도”라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
<개정 2012. 1. 1., 2013. 8. 13., 2014. 1. 1., 2014. 12. 23., 2015. 1. 6., 2016. 1. 19., 2018. 12. 31.>
⑥ 제5항 단서에도 불구하고 장기주택저당차입금이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 연 500만원 대신 그 해당 각 호의 금액을 공제한도로 하여 제5항 본문을 적용한다. <신설 2014. 12. 23.>
1. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정하는 고정금리 방식(이하 이 항에서 “고정금리”라 한다)으로 지급하고, 그 차입금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식(이하 이 항에서 “비거치식 분할상환”이라 한다)으로 상환하는 경우: 1천800만원
2. 차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 1천500만원
3. 차입금의 상환기간이 10년 이상인 장기주택저당차입금의 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 300만원
1.8 단독세대주(미혼 가구)
- 만 30세 이상 미혼 단독세대주인 경우 주택가격 3억원, 주거전용면적 60㎡ 이하, 대출한도 1.5억원 이하로 디딤돌 대출을 이용하실 수 있습니다.
- 단독세대주 : 세대 구성원이 1명인 가구의 세대주
- 만 30세 미만의 단독세대주
- 원칙적으로 디딤돌대출 이용 불가
- 다만, 직계존속(또는 미성년 형제 자매)을 주민등록상(세대합가일 기준) 신청일 당시에 6개월 이상 부양한 경우 현행 기준(주택가격 5억원, 전용면적 85㎡, 대출한도 2억원)으로 디딤돌대출 이용 가능
- 만 30세 이상의 미혼 단독세대주
- 변경기준(주택가격 3억원, 주거전용면적 60㎡, 대출한도 1.5억원)으로 디딤돌대출 이용 가능
- 다만, 직계존속(또는 미성년 형제 · 자매)을 6개월 이상 부양한 경우 현행 기준(주택가격 5억원, 전용면적 85㎡, 대출한도 2억원)으로 디딤돌대출 이용 가능
30세 이상 미혼인 경우 3억원 이하의 59㎡ 아파트 대출한도 1억 5천만원까지 가능!
1.9 전입 의무
- 대출받은 날로부터 1개월 이내 본건 담보주택에 전입하고, 전입일로부터 1년 동안 실거주
- 다만, 채무자가 전입을 못하는 타당한 사유가 확인되는 경우에 한해 전입완료일을 2개월 연장할 수 있음
무조건 디딤돌 대출은 실거주해야 합니다!
1.10 자산 기준 충족
- 부부합산 순자산 가액이 통계청에서 발표하는 최근년도 가계금융복지조사의 ‘소득 5분위별 자산 및 부채현황’ 중 소득 4분위 전체가구 평균값 이하(십만원 단위에서 반올림)여야 함(순자산 기준금액 3.94억원)
- 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액은 부동산, 일반자산, 자동차, 금융자산합계에서 금융부채 및 일반부채를 차감하여 산정
- 자산심사(관련 이의제기 포함)는 HUG에서 수행
- 대출실행이후 대출신청인 및 배우자의 합산 순자산 가액이 순자산 기준금액을 초과한 것이 확인될 경우(자산심사 결과 부적격) 제재조치
대출 후에 순자산 기준(3.94억원)을 넘는다면 대출을 바로 갈아타세요!
2. 사례로 살펴보는 디딤돌 대출 시뮬레이션
그러면 크게 3가지 사례로 디딤돌 대출 금액을 살펴보겠습니다.
다시 한번 말씀드리면, 소득 기준과 자산 기준이 부합된다는 가정 하에 시뮬레이션 해보겠습니다.
2.0 전용 면적 59㎡, 분양가 4억 4천만원 신규 분양 쌍문역 시티프라디움
먼저 최근에 분양한 쌍문역 시티프라디움입니다. 분양가액 5억원 이하입니다.
오! 그러나 112세대입니다.
디딤돌 대출 불가능입니다. 아쉽습니다.
1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
2.1 전용면적 59㎡, 분양가 4억 8천만원 신규 분양 SH 마곡지구 9단지
2020년 2월 26일에 모집공고를 올렸던 SH 마곡지구 9단지입니다.
정말 뜨거웠던 분양 단지인데요.
분양가가 5억 2천만원입니다. 아쉽게도 5억원을 넘습니다.
디딤돌 대출이 안될까요?
아닙니다! 자세히 보시면 최고가 기준입니다.
즉, 가장 비싼게 5억 2천만원입니다.
찾아보겠습니다.
오! 분양가 4억 8천만원이 있습니다.
905동 301호 당첨자는 디딤돌 대출이 가능합니다.
이렇게 서울에 분양하는 아파트라도 분양가 상한제로 5억원 이하 아파트가 있습니다.
이런 경우 꼭 디딤돌 대출을 받으시길 바랍니다.
LTV 70% 금액은 3억 3천만원 정도이지만 모두 나오지 않습니다.
2자녀 이상 가구라도 최대 2억 6천만원만 나옵니다.
나머지 금액은 추가로 주택담보대출을 받아야 합니다.
◦ 분양가액으로 평가하는 경우는 가격정보가 없고, 아래의 요건을 모두 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시
▪ 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상
▪ 대출신청일 또는 대출승인일이 (임시)사용승인일(다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일)이후 6개월 이내
◦ 신규입주아파트로서 아직 등기부등본이 발급되지 않는 경우라도 위 분양가적용요건을 모두 만족할 경우 후취담보로 신청가능(단, 재개발 · 재건축 아파트는 신청 불가)
2.2 전용면적 41㎡, 매매가 4억원 구축 건영2차 아파트
서울시 금천구 시흥동에 위치한 건영 2차 아파트입니다.
현재 나온 매물이 4억원입니다. 전용면적 41㎡입니다.
LTV 70%하면 2억 8천만원이지만, 자녀가 2명 이상인 경우 최대 2억 6천만원까지 디딤돌 대출이 가능합니다.
2.3 전용면적 41㎡, 매매가 1억 9천만원 구축 부평산곡한신2차 아파트
인천시 부평구 산곡동에 위치한 부평산곡한신2차 아파트입니다.
현재 나온 매물이 1억 9천만원입니다. 전용면적 41㎡입니다.
LTV 70%하면 약 1억 3천만원입니다. 미혼인 경우라도 전액 디딤돌 대출이 가능합니다!
이렇게 실제 매물을 보면서 디딤돌 대출 가능 여부와 대출 금액을 살펴보았습니다.
실수요자와 사회 초년생, 신혼 부부를 위한 주택담보대출인 디딤돌 대출.
여러가지 조건과 한계가 있지만 금리만큼은 가장 저렴합니다.
정부에서 주는 혜택인 만큼 디딤돌 대출이 가능하다면 꼭! 받으시길 바랍니다.
끝으로 결혼을 앞두고 계신 예비 신혼 부부라면 소득을 확인하기 바랍니다.
둘이 합쳐 7천만원이 넘는데, 한쪽 소득이 6천만원 이하라면 결혼 전 미혼 단독 세대로 디딤돌 대출을 받는 것이 유리합니다.
물론 구입하려는 매물이 3억원 이하에 최대 1억 5천만원이라는 제한이 있긴 하지만요.
혼인신고를 해버리면 이런 경우의 수가 모두 사라지니 꼭 혼인 신고 전에 소득을 확인하시기 바랍니다!
어떠셨나요? 도움이 되셨나요?
그러면 다음에도 더욱 좋은 글로 돌아오겠습니다.
궁금한 사항 있으시면 댓글로 남겨주세요.
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이상으로 동사힐이었습니다!
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