위례 아파트 매수 전략 : 같은 위례동인데 집값이 정말 차이날까요?(feat.위례 행정동에 따른 위례 아파트 가격 차이)

안녕하세요~ 동사힐입니다.

오늘은 신문기사를 하나 보면서, 재테크에는 어떻게 적용을 해볼지 함께 생각해보도록 하겠습니다.

 

1. 행정구역 차이에 따른 집값의 차이

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이 기사는 2019년 4월 머니투데이 기사입니다.

이 기사의 핵심은 다음과 같습니다.

길 하나 차이로 아파트 가격대가 1억 이상 차이가 나며, 그 근거를 행정동 차이라고 합니다.

이런 일이 애초에 생겨난 이유는 무엇때문일까요?

 

-물론 실제 이 아파트를 비교해보면 단순 길 하나 차이는 아닙니다. 입지적으로 많이 차이가 나고, 그 입지가 가격에 함께 반영이 되었음을 미리 말씀드립니다.

 

 

2. 위례신도시의 특수성(서울, 성남, 하남)

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출처 : 국민일보

위 지도는 2019년 1월 국민일보 기사에 실린 지도입니다.

위례 신도시는 애초에 서울시 송파구와 경기도 성남시, 하남시가 만나는 지점에 계획된 신도시입니다.

대부분 군부대가 위치해 있었기에,  다른 2기 신도시(동탄, 운정 등)에 비해 개발 시간이 오래 걸렸습니다. (학생중앙군사학교, 특수전 사령부, 미군부대 등) 

 

성남쪽 남위례는 빨리 이전이 되어 개발이 빠르게 진행되었지만, 서울쪽 북위례는 미군부대가 위치해 있어서 개발이 더뎠고 2018년부터 본격적인 개발에 착수했습니다.

 

각설하고 위례 신도시는 이렇게 3개의 행정구역이 통합되어 개발이 되다보니, 하나의 문제점이 발생했습니다. 바로 행정동이 통합되지 않는다는 것입니다. 즉 길 하나를 건너 옆인데 행정구역이 다르면 학군이 달라지는 것입니다. 

그래서 바로 옆단지이지만, 누구는 서울 초등학교에 누구는 성남 초등학교에 누구는 하남 초등학교에 다녀야 했습니다.

그리고 그러한 사항이 집값에 반영이 된 것이지요.

그렇다면 2021년 현재는 어떨까요?

 

3. 같은 위례동인데 2021년 현재 아파트의 시세? 

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2019년 머니투데이 기사에 나온 3개 단지 아파트 가격을 비교해보겠습니다.

아파트명	2019년 4월	2021년 1월	상승액
위례중앙푸르지오1단지	12억5000만원	18억 5천만원(5510만원)	6억원
위례자연앤센트럴자이	10억3000만원	16억(4723만원)	5억 7천만원
위례롯데캐슬	9억5000만원	13억 2천만원(4320만원)	3억 7천만원

 

약 2년이 지났는데, 상승액이 다릅니다. 위례중앙푸르지오1단지는 6억원 정도가 올랐습니다. 이에 반해 위례자연앤센트럴자이는 5억 7천만원, 위례롯데캐슬은 3억 7천만원 정도 올랐습니다.

재밌는 것은 위례 자연앤센트럴자이의 상승세입니다. 

위례자연앤센트럴자이는 19년 4월에 위례중앙푸르지오1단지와 차이가 2억 2천만원이었으나, 21년 1월에는 2억 5천만원 차이가 났습니다. 3천만원 정도 차이가 벌어졌죠.

그런데 위례롯데캐슬과의 격차는 훨씬 더 벌어졌습니다. 19년 4월에는 8천만원 차이였으나, 21년 1월에는 2억 8천만원으로 벌어졌습니다.

 

이것은 단순히 행정동 차이로 벌어진 것이 아닙니다. 입지의 차이죠. 

 

4. 입지의 차이는 가격의 차이로!

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A가 위례중앙푸르지오1단지 B가 위례자연앤센트럴자이 C가 위례롯데캐슬입니다.

머니투데이 기사처럼 길 하나 차이는 위례중앙푸르지오1단지와 위례자연앤센트럴자이이죠.

위례롯데캐슬은 상당히 멉니다. 이 거리는 지도상으로 가까워보여도 추후에 위례 중앙역 개통시 도보로 꽤 먼거리라고 볼 수 있습니다.

 

그렇습니다. 만약 실제 입지를 확인하지 않고, 머니투데이의 기사만 보았다면 행정동이 가격에 큰 영향을 끼친다고만 판단할 수 있습니다.

 

그러나 실제로 지도에서 보면 위례롯데캐슬은 단순히 하남이라서 싼 것이 아님을 알 수 있습니다. 상당히 멀리 떨어져서 입지에서 불리함을 확인할 수 있습니다.

 

그러면 우리는 이러한 변화를 통해 어떠한 의사결정을 내려야 할까요?

 

5. 싸다고 무조건 구입해서는 안됩니다.

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닻내리기 효과를 바탕으로 위례 아파트 가격을 비교한 글을 쓴 적이 있습니다. riedel.tistory.com/186

닻내리기 효과로 살펴보는 위례 아파트 분양가(feat.위례 자이 더 시티, 위례역 푸르지오, 위례 A-5

물론 자산을 구입할 때 싸게 사는 것은 중요합니다. 그래야 잃지 않을 수 있으니까요.

 

그러나 만약 2019년에 위례자연앤센트럴자이와 위례롯데캐슬을 두고 매입을 고민했을때 단순히 싸다고 위례롯데캐슬을 구매하는 의사결정을 내렸다면 어떻게 되었을까요?

앞에서 살펴본 것처럼 자산 격차는 8천만원에서 2억 8천만원으로 더욱 벌어졌습니다.

 

그때는 사소해보이지만, 그 사소한 차이가 이렇게 큰 격차를 벌어지게 합니다. 

같은 ‘위례동’인데…도로 하나 두고 집값 수억원 차이 왜?

라는 기사를 보면서, 다음과 같은 의사결정을 한다면 어땠을까요?

 

1. 왜 도로 하나 두고 가격이 차이가 날까?
2. 서울, 성남, 하남의 행정동 차이구나.
3. 그러면 앞으로 행정동의 차이는 어떻게 될까?
4. 같은 ‘위례동’인데 행정구역은 3곳…정부, ‘통합 협의체’ 구성라는 기사를 보니까 점점 행정동의 격차는 줄어들 수 있겠구나.
5. 그런데 위례롯데캐슬은 너무 멀리 떨어져 있는 걸?
6. 위례자연앤센트럴자이와 위례중앙푸르지오1단지가 정말 도로 하나 차이구나.
7. 그렇다면 위례자연앤센트럴자이가 위례중앙푸르지오1단지보다 가격이 싸고, 앞으로 키맞추기를 해갈거야.
8. 왜냐하면 입지의 차이가 행정동 차이밖에는 나지 않으니까. 나머지 요소는 동일해.
9. 내가 지금 자본이 위례롯데캐슬밖엔 없지만 8천만원 차이니까 조금 더 끌어서 입지가 훨씬 좋은 위례자연앤센트럴자이를 구매해야겠어.

 

어떠신가요? 이러한 의사결정 과정대로 위례자연앤센트럴자이를 2019년에 구매했다면 성공적인 투자 결과를 이끌어냈을 것입니다.

 

이 글을 보시는 여러분들에게 말씀드리고 싶은 것은 언론사의 프레이밍에 휘둘리지 않기를 바라는 것입니다.

주어진 정보를 바탕으로 자신만의 의사결정 과정에 따라 결정을 한다면 반드시 좋은 투자 결과로 나타날 것입니다.

 

6. 대세 상승기에는 각 지역의 대장주가 상승을 이끕니다.

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또한 마지막으로 이 말씀을 드리고 싶습니다.

 

앞으로 부동산 대세상승기가 온다고 예측을 하고 투자를 한다면 각 지역에서 가장 좋은 입지의 대장을 구입해야 합니다. 왜냐하면 부동산 대세 상승기에는 각 지역의 대장주가 상승을 이끌기 때문이죠.

 

아파트명	2019년 4월	2021년 1월	상승액
위례중앙푸르지오1단지	12억5000만원	18억 5천만원(5510만원)	6억원
위례자연앤센트럴자이	10억3000만원	16억(4723만원)	5억 7천만원

 

위 표에서처럼 위례중앙푸르지오1단지가 더 많이 오른 것을 확인할 수 있습니다.

그러나 역으로 이미 상승기가 지났고, 하락기가 예측이 된다면 어떻게 해야 할까요?

 

많이 오른만큼 하락 가능성도 크죠. 따라서 많이 오른 것으로 판단이 된다면 많이 오른 대장주를 구입하는 것을 고민해봐야 합니다. 

앞으로 부동산이 대세 상승기가 올 것으로 예측된다면 가장 좋은 대장주를 매수해야 하며, 앞으로 부동산이 대세 하락기가 올 것으로 예측된다면 많이 오른 대장수 매수는 피해야 합니다. 오히려 덜 오른 위례롯데캐슬이 안전할 수 있겠죠. 덜 오른만큼 떨어질 가능성이 적으니까요.

 

항상 기억해야 합니다. 상승시에는 좋은 것일수록 많이 오르고, 하락시에는 많이 오른 것일수록 많이 떨어질 수 있다는 것을요.

 

그리고 마지막으로 현재의 부동산 시장에서 대처 전술을 말씀드리면, 

앞에서 말했듯이 부동산 시장이 많이 오른 상태입니다. 그러나 앞으로 대세상승이 지속될지, 하락이 올지는 판단하기 어렵습니다. 그러나 확실한 것은 위례롯데캐슬이 덜 올랐죠.

그러면 위례롯데캐슬을 구입합니다. 그리고 앞으로 대세상승이 지속된다면 위례롯데캐슬도 함께 오를 것입니다. 그러나 위례자연앤센트럴자이 등은 상승여력이 그리 높지는 않습니다. 왜냐하면 15억 이상 아파트는 주담대가 금지되고 있기 때문이죠. 상승이 지속되더라도 대장 아파트의 상승세는 점점 꺾일 것이며, 주변 아파트의 키맞추기는 지속될 것입니다.

 

반면에 대세하락으로 바뀐다면, 대장주들의 하락은 가파르게 진행될 것입니다. 그에 따라 위례롯데캐슬도 하락하겠죠. 하지만 하락폭은 상대적으로 적을 것입니다. 덜 올랐기 때문이죠. 그래서 위례롯데캐슬과 위례자연앤센트럴자이의 갭 차이가 앞에서 본 것처럼 1억 이하로 붙는다면 그때 갈아타기를 해야 합니다.

 

그러면 대세하락이 끝나고 그 다음 대세 상승기때 시세 차익을 노릴 수 있겠죠?

어떠셨나요? 내 집마련과 관련하여 고민하는 많은 사람들에게 이 글이 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

 

그러면 다음에도 더욱 좋은 정보로 돌아오겠습니다.

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이상으로 동사힐이었습니다!

읽어주셔서 감사합니다. 😊