창원의 동원건설산업 부도를 총정리하도록 하겠습니다
경남 창원의 중견 종합건설업체 동원건설산업이 지난 11월에 도래한 총 22억원의 어음을 결제하지 못해 최종 부도 처리됐습니다.
동원건설산업은 2022년 11월 25일과 28일 두 차례에 걸쳐서 총 22억원의 어음을 결제하지 못했는데요.
경남지역 도급 순위 18위인 동원건설산업의 최종 부도처리는 건설업계에 큰 충격과 파장을 일으켰습니다.
사실 동원건설산업은 이번 어음을 막기 위해서 연 36% 사채까지 동원했지만 결국 부도를 막지 못했습니다.
미분양에 입주난까지 겹치면서 내년 상반기 중소·중견사가 연쇄 도산할 수 있다는 위기감이 확산하고 있습니다.
한 중견 건설사 관계자는 “대형 건설사까지 유동성 위기로 휘청이는 마당에 단순 도급 위주의 중견사는 더 이상 버틸 재간이 없다”며 “내년 상반기에 중소·중견사의 줄도산이 현실화할 공산이 크다”며 한숨을 쉬었습니다.
동원건설산업은 지난해 매출 500억원대의 건설사로 경상남도 창원에서는 상당히 큰 규모의 건설사입니다.
그런데 동원건설산업이 대구에 지은 근린생활시설이 대거 미분양되는 바람에 시행사가 파산했고, 이로 인하여 유동성 위기에 빠졌습니다.
동원건설산업의 부도에 대해서 조금더 자세히 살펴보겠습니다.
경남 창원시에 위치한 중견 건설사 동원건설산업은 어음 결제를 하지 못해 최종 부도 처리됐는데, 우리가 흔히 알고 있는 동원건설산업과는 다른 회사입니다. (흔히 생각하는 동원건설산업은 안양에 본점, 서초에 서울사무소가 있습니다)
창원에 위치한 이번에 부도가 난 동원건설산업은 공사 금액 대부분을 PE(은행 등 금융기관이 사회간접자본 등 특정 사업의 사업성과 장래의 현금 흐름을 보고 자금 지원하는 금융 기법)로 마련했습니다.
하지만 동원건설산업은 2022년 6월부터 PE 시장 경색과 금융기관들의 대출 제한 조치 등으로 이율이 높은 사금융에서 자금을 충당했고, 결국 높은 이자율을 감당하지 못한 것입니다.
여러 공사에 참여 중인 동원건설산업의 부도로 협력업체 또한 큰 피해가 우려되고 있습니다.
동원건설 장기영 대표는 입장문을 통해 다음과 같이 밝혔습니다.
위기를 극복하기 위해 노력했지만 최종 부도를 면치 못했습니다. 70여개에 달하는 협력업체 피해 등을 최소화하기 위해 동원건설산업은 노력하겠습니다.
이처럼 결국 동원건설산업은 22억원 규모 어음을 결제하지 못해 부도를 면치 못한 것입니다.
안타까운 것은 동원건설산업은 상당히 잘 나가던 지방 건설사였습니다.
창원 성산구에 본사를 둔 동원건설산업은 전국 도급순위 388위입니다.
지난해 매출액은 500억원이었습니다.
그런데 동원건설산업은 이번 부도 사태를 촉발한 대구 근린생활뿐만 아니라 창원시 회성동 복합행정타운을 비롯해 현동·양덕동 상가 등 예정된 공사 금액만 600억원에 달합니다.
하지만 이번 부도로 인해 동원건설산업이 맡고 있던 건설 현장도 불투명합니다. 보통 이렇게 건설사가 부도를 맞게 되면 시행사는 건설업체를 재선정하는 과정을 거쳐서 공사를 재개하는데 건설업계가 여의치 않으면 이것또한 어렵기 때문이죠.
동원건설산업의 부도는 외부적 요인이 큽니다.
동원건설산업의 부도는 국내 건설업계의 자금난이 매우 극심하기 때문에 일어난 것입니다. 김진태 지사발 강원도 사태 이후 채권 시장이 급속도로 얼어붙으면서 자금 시장 경색이 심해졌기 때문입니다.
채권이란 회사나 국가 등이 자금을 조달할 때 쓰는 유가증권입니다. 기업이 돈을 빌리고 몇 년 뒤에 투자자에게 몇 퍼센트의 이자를 붙여 돌려주겠다는 계약입니다.
투자자가 채권 만기가 도래했을 때 약속한 돈을 돌려받으려면 그 회사의 재정건정성이 좋아야 합니다. 그래야 믿고 해당 회사에 돈을 빌려줄 수 있기 때문이죠.
큰돈을 회사에 투자했는데 몇 년 뒤 그 회사의 재정 상태가 나빠져서 약속한 이자와 원금을 받지 못하면 투자자는 큰 손해를 입게 됩니다.
동시에 투자자는 그 시간 동안의 기회비용마저 날리는 셈입니다. 최악의 경우에는 회사가 파산해 원금조차 잃어버릴 수도 있습니다. 그래서 채권 투자에서는 투자처의 신용도가 중요합니다.
건설업계 부도설 심상치 않습니다.
하지만 건설업계의 줄도산 공포는 끊이질 않습니다. 지난 12월초 올림픽파크포레온과 장위자이레디언트가 저조한 청약경쟁률을 보였고, 이로 인해 분양자의 미계약으로인한 미분양이 거의 확실해지고 있습니다.
이로인한 불안감으로 각 건설사와 시행사는 언론에 줍줍이라는 자극적인 표현까지 쓰면서 올림픽파크포레온과 장위자이레디언트 분양 계약을 독려하고 있는데요.
특히 올림픽파크포레온의 경우 80% 이하의 저조한 계약률이 나오면 큰 위기에 처할 수 있습니다.
'분양 저조' 둔촌주공 내달 만기 7200억 PF 상환, 계약률 80%에 달렸다
올림픽파크포레온의 경우 만약 80% 이하의 계약률을 보이게 되면 2023년 1월에 만기가 예정된 7200억의 PF 상환에 어려움을 겪게 되기 때문입니다.
문제는 올림픽파크포레온은 4개의 대형건설사 컨소시움으로 구성되어 있습니다.
현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설, 롯데건설의 컨소시움인데 만약 PF 상환에 어려움을 겪게 되면 이들 건설사에도 큰 문제가 생깁니다.
특히 롯데건설은 지금 매우 심각한 자금난을 겪고 있습니다.
신동빈, 롯데건설에 직접 수혈…유상증자에 11억원 투입
이미 롯데건설은 자금난을 겪고 있는 상태이고 신동빈 회장은 지난 2022년 11월에 사재 11억원을 투입했습니다. 물론 롯데 계열사에서도 자금을 함께 수혈했구요.
소위 현금부자라고 하는 롯데그룹마저 자금난을 겪고 있는 마당에 다른 기업들의 자금난은 매우 심각하다는 것을 충분히 알 수 있습니다.
나비효과라는 말이 있습니다. 아주 작은 나비짓이 태풍을 불러일으킬 수도 있다는 것인데요.
많이들 들어보셨을 것입니다.
이미 우석건설에 이어서 오늘 살펴본 동원건설산업까지 그리고 이외에도 작은 중소 건설업체가 계속해서 자금난을 겪고 있고 부도위험에 빠져 있습니다.
이러한 상황은 부동산 침체국면에 접어들면서 대부분 미분양으로 인해 발생하는 사태인데요.
부동산 침체국면에 따른 하락장의 장기화
부동산 경제의 특수성이 있습니다. 바로 반응이 매우 느리다는 것인데요. 상승에서 하강으로, 하강에서 상승으로 국면아 전환되는 것은 매우 힘들고 느립니다. 그러나 부동산 경제는 한번 국면이 전환되면 그 국면이 상당히 오래 지속되는데요.
지난 2013년까지 부동산 하락 정점을 찍었을 때 그 하락의 시작은 바로 2008년 글로벌금융위기사태에서 촉발되었습니다. 2008년 미국 리먼브라더스 서브프라임모기지 사태로 촉발된 글로벌금융위기 사태는 상당히 오래시간 부동산 경제 침체를 이끌고 왔습니다. 무려 5년이상 부동산 경기가 침체했는데요.
2013년 하락의 정점을 찍은 부동산 경기는 2014년부터 천천히 반등을 시도했고, 이때부터 2021년말과 2022년초까지 지속적으로 부동산 경기는 상승했습니다. 약 7년 정도 부동산은 상승했는데요. 2019년, 2020년 약 2년 동안 엄청나게 급등을 했습니다. 2014년부터 2019년까지 상승분보다 2019년과 2020년에 상승분이 더 높았으니까요. 이를 통해 볼 때 하락에서 상승으로 국면을 전환하는데 약 2~3년 그러니까 2014년부터 2017년까지 걸렸고, 2017년부터 본격적인 부동산 상승장이 시작되었다고 볼 수 있습니다.
흥미로운 점은 한번 이렇게 국면이 반등하면 상당히 오래 지속된다는 것입니다.
그러니까 2008년부터 2014년까지 6년, 2017년부터 2022년까지 6년동안 지속된 것입니다.
두번째 흥미로운 점은 하강에서 상승으로 전환되는데 시간이 오래 걸렸지만 상승에서 하강으로 전환되는데는 시간이 그리 오래 걸리지 않았습니다.
왜냐하면 외부적인 충격으로 인해 급격하게 부동산이 하강으로 전환되었기 때문입니다. 2007년 버블세븐 이후로 2008년에 미국 리먼브라더스 서브프라임모기지 사태로 촉발된 글로벌금융위기 사태로 인한 부동산 하락장이었습니다. 그리고 이번 2022년 부동산 하락장은 미국의 금리인상, 국내 경기침체, 김진태발 강원도 부도사태, 러시아 우크라이나 전쟁 등 복합적인 요소로 급격한 하락을 불러일으켰습니다. 그러면 이번 하락장은 얼마나 지속될까요? 최소 6년 이상은 부동산 하락 및 침체가 지속될 것입니다.
그리고 부동산이 하락장에서 상승장으로 전환되는데 2~3년이상 걸린다고 볼 때 최소 10년은 걸린다는 것입니다.
초저출산국가 대한민국, 부동산 상승동력을 잃어버리다
그런데 문제는 2032년의 대한민국 인구입니다.
이미 저출산국가가 아닌 초저출산 국가로 접어든 대한민국입니다.
과연 2032년 대한민국의 인구와 가구수를 고려할 때 지난 2017년 이후에 있던 부동산 상승장을 뒷받침할 동력이 있겠느냐?는 의문이 듭니다.
이미 박근혜정부와 문재인정부를 지나면서 대한민국은 인구 회복의 기회를 모두 놓쳤습니다. 현재 중학교3학년학생수가 매우 중요한데요. 16살 학생이 10년 뒤에 26살이 됩니다. 사회 초년생이죠. 그런데 이 인구가 무려 10년만에 70%이상 줄었습니다. 현재 전국의 중학교 3학년 학생 수는 약 30만명 정도입니다. 바꿔말하면 1인가구수도 70% 이상 줄어든다고 봐도 과언이 아닙니다.
그러면 이들이 앞으로 결혼을 하고 가정을 이루는 숫자도 더욱 줄어들면 결국 가구수는 계속해서 줄어듭니다.
주택 수요의 앞으로 계속해서 급락할 것입니다.
게다가 주택 공급은 지속해서 늘어납니다. 바로 3기 신도시가 2027년 이후부터 본격적으로 공급되기 때문인데요.
3기 신도시는 2기 신도시보다 입지가 좋기 때문에 3기 신도시가 본격적으로 입주하게 되고 동시에 인프라가 갖춰지게 되면 3기신도시보다 입지가 좋지 않은 2기 신도시는 영향을 받을 것입니다.
물론 저는 아파트 폭락론자는 아닙니다. 앞으로 주요 집값은 결국 선호하는 곳만 물가상승률에 비례해서 오를것입니다.
선호하지 않는 곳은 점점 공실이 늘어나게 될 것입니다.
그나마 아파트 주택 수요가 있는 가구의 선호도 높은 입지만 경쟁력을 갖추게 될 것입니다.
그러는 동안 건설사들은 계속해서 파산을 통해 부도를 맞게 될 것입니다.
확실한 것은 이제 대한민국의 부동산 흐름은 일본의 부동산 흐름과 상당히 유사하게 흐를 가능성이 높다는 것입니다.
일본의 부동산이 바로 빈익빈 부익부 양극화현상이 매우 심하다는 것입니다.
지방의 아파트, 주택 등은 구입과 동시에 바로 가치가 절반 이상 하락한다고 합니다. 이와 반면에 도쿄 신주쿠와 같은 주요 입지는 지난 20년동안 오히려 가치가 상승했다고 합니다.
잃어버린 20년이라는 일본에서도 부동산 상승이 일어난 곳이 있다는 것입니다.
이 사실을 염두해야 할 것입니다.
동원건설산업 부도, 부동산 하락에 대비하여 우리가 준비해야 할 것은?
결국 우리는 무엇을 준비해야 할까요?
먼저 앞으로 최소 6년간 지속될 부동산 침체 국면을 대비해야 합니다.
이는 단순히 내가 사는 집값이 떨어지는 문제가 아니라, 부동산과 관련된 수많은 기업들이 줄도산할 수 있다는 것입니다.
수많은 건설업체와 하청업체들이 부도를 맞게 되면 어떻게 될까요? 단순히 건설업체 부도로 끝나는 것이 아니라 업체들에게 돈을 빌려준 금융업계도 어려움에 처하게 됩니다.
2008년 글로벌 금융위기 뿐만이 아니라 1997년 IMF 사태가 동시에 일어날 수 있게 됩니다. 그로 인해 수많은 사람들이 어려움을 겪게 될 것이고, 이는 부동산 침체국면이 더욱 가속화되는 사태를 불러일으킬 수 있습니다.
처음에는 영끌 영혼까지 끌어모아 아파트를 구입한 사람들이 이자부담으로 인해 아파트를 다시 팔아야 할 수 있습니다.
아파트가 팔리지 않으면 헐값에 경매로 넘기게 됩니다.
그런데 여기서 멈추지 않습니다. 영끌이 아니라 분명 여유있다고 생각하고 자금계획을 세워서 아파트를 구입한 사람이 있습니다. 그런데 자신이 속해있던 건설회사가 결국 부도났습니다.
한순간에 직장을 잃은 것이죠. 그런데 보통 주택을 구입한 나이는 30대에서 40대 중반 이후죠. 몸담고 있던 회사가 부도가 나면 이직하기가 매우 어렵습니다.
게다가 경기 불확실성과 경기침체로 인한 외부충격이 유발한 부도는 이직할만한 회사도 없습니다.
갑자기 직장을 잃게 되면 더이상 아파트 주택자금 대출상환을 하기 어렵게 되고, 하루 이틀은 어떻게 버텨보지만 3개월 6개월 지속되면 결국 아파트를 팔게 될 수도 있습니다.
이런 상황들이 반복적으로 일어나게 되면 부동산 침체는 더욱더 커지게 되는 것이죠.
단순히 하루 이틀만 버티면 될 문제가 아닌 것입니다.
부동산 경기는 개인의 문제와 사회의 문제 전반에 걸쳐 있습니다.
그렇습니다. 지금 대한민국 경제는 상당한 위기 상황입니다. 그런데도 이 위기의 심각성을 모르는 사람들이 너무 많습니다.
이번 동원건설산업의 부도는 바로 이 위기의 시발점이자 단초입니다.
그러나 위기를 미리 알고 준비하고 대비하는 자에게 위기는 더이상 위기가 아닐 수 있습니다.
동시에 위기는 기회가 될 수 있습니다.
이 글을 읽으시는 분들은 부족하지만 저의 글을 통해서 인사이트를 얻으시고 앞으로 다가올 부동산 경기 침체로 인해 생겨날 수많은 위기들을 인식하고 대비하시길 바랍니다.
이상으로 동원건설산업 부도 총정리 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다.
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