고덕강일 제일풍경채 공고문 핵심만 훑어보기 (feat. 중도금 대출 및 주택담보대출 금액, 필요 금액 확인)

안녕하세요~ 동사힐입니다. 😊

오늘은 참 오래 기다린 고덕 강일 제일 풍경채 공고문 핵심 포인트를 훑어보도록 하겠습니다.

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고덕강일 제일풍경채를 반드시 청약해야 하는 이유 : riedel.tistory.com/199

고덕강일 제일풍경채를 반드시 청약해야 하는 이유(feat. 공고일 기준 2월 19일 이전에 발표된 아

함께 읽어보시면 도움이 됩니다.

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1. 고덕강일 제일풍경채 기본사항 

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먼저 지역은 서울, 고덕 강일지구에 위치한 민간(민영) 분양인 제일풍경채입니다. 

건설사는 제일건설이고, 브랜드명은 제일풍경채이죠.

공고일은 2021년 2월 18일입니다. 청약 당첨자 실거주 요건이 19일부터인데, 공고일은 18일입니다! 정말 중요합니다. 전세를 줄 수 있다는거죠! 

 

 

2. 고덕강일 제일풍경채 위치 및 공급규모

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우선 위치를 지도로 살펴보겠습니다.

호갱노노 개발호재 기능을 설정하고 본 지도입니다. 보시면 9호선 샘터공원역이 인근에 예정되어 있습니다.

공급규모 역시 780세대로 결코 적은 숫자가 아닙니다.

평형	일반공급 물량	특별공급 물량	총 세대
84m2	272세대	289세대	561세대
101m2	219세대	없음	219세대

 

3. 청약일정

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모집공고일은 앞에서 언급한 것처럼 2월 18일입니다. 너무나 다행이죠.

특공일은 3월 3일(해당 및 기타 지역 동일합니다.)

1순위 청약은 3월 4일입니다.

2순위 청약은 의미없죠. 1순위 마감이 될테니까요.

당첨자 발표일은 3월 12일입니다. 

계약일은 3월 27일입니다. 민간 분양 답게 계약일이 상당히 빠르죠. 계약금 준비 일정도 함께 고려하셔야 합니다.

입주예정월은 2024년 1월입니다. 3년뒤입니다.

 

4. 분양가 및 중도금 대출금액, 주택담보대출 금액 확인

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고덕강일 지구는 이전에 분양한 아파트도 그렇고, 평형이 정말 특이합니다. 

그래서 선호 평형과 비선호 평형이 갈리는데요,

가장 일반적인 84A와 101A 공급금액이 중요하죠.

84A는 8억 9천만원 대입니다.

101A는 10억 8천만원 대입니다.

 

분양금액이 9억원이 넘어가면 중도금 대출이 아예 막힙니다. 9억원 미만인 경우 40퍼센트까지 대출이 됩니다.

주택담보대출의 경우 9억원 미만인 경우 40퍼센트까지 나오지만, 9억원이 넘으면 초과분에 한해서는 20퍼센트까지만 나오죠. 15억원이 넘어가면 주담대가 아예 나오지 않습니다. 

평형	분양가	중도금 대출 가능액(40%까지 가능)
84A	8억 9천만원	3억 5천만원대
101A	10억 8천만원	중도금 대출 불가

 

주택담보대출 금액은 계산하기가 어렵습니다. 왜냐하면 입주시 시세나 감정평가액에 따라서 나오기 때문이죠.

가급적이면 보수적으로 잡아야 합니다만, 분양가보다는 오를 것으로 예상을 합니다.

그래서 시세를 크게 3가지로 나눠서 잡아야 하는데요,

84A는 10억 - 12억 - 14억 정도로 예측해서 계산을 하고

101A는 12억 - 14억 - 16억으로 나눠서 계산을 해보겠습니다.

입주 당시 시세	주택담보대출 가능액 계산 공식	주택담보대출 예상액
10억일때	9억의 40% + 1억의 20%	3억 6천 + 2천 = 3억 8천만원
12억일때	9억의 40% + 3억의 20%	3억 6천 + 6천 = 4억 2천만원
14억일때	9억의 40% + 5억의 20%	3억 6천 + 1억 = 4억 6천만원
16억일때	주택담보대출 불가	0원

 

분양가에서 주담대 예상액을 빼면 필요 금액이 나옵니다. 입주시 평가액을 84는 12억, 101은 14억으로 잡았습니다.

그 이유는 15억을 넘으면 대출이 불가능합니다. 어차피 전매제한이 걸리기 때문에 거래가 없을 것이고, 그러면 당연히 은행에서는 대출을 하기 위해서 15억 이하로 평가하고자 할 것입니다.(그래야 은행에서도 예대마진을 누리겠죠.)

 

그러나 급격하게 아파트 가격이 상승해서 15억을 넘을 경우도 계산은 하셔야 합니다.

항상 최악의 경우도 준비는 해야 하니까요.

평형	분양가	주택담보대출 예상액	필요금액
84A	8억 9천만원	4억 2천만원	4억 7천만원
101A	10억 8천만원	4억 6천만원	6억 2천만원

 

 

만약 15억이 넘어서 주담대가 안나온다면! 방법이 있습니다.

바로 전세를 주는거죠. 현재 전세 시장은 매우 불안정합니다.

게다가 2월 19일이후 신규 분양의 경우 실거주의무가 반드시 붙습니다.

전세를 주지 못하죠.

이러다보니 전세 물량은 점점 귀해질 것이고, 전세가는 오를 것입니다. 

전세로도 충분히 담보대출 금액 이상을 받을 수 있다고 판단하는 근거입니다.

 

5. 끝을 맺으며

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고덕 강일 제일 풍경채의 가장 중요한 정보만을 추려서 우선 브리핑을 했습니다. 

제가 드리고 싶은 말씀은 고덕 강일 지구에 들어오는 아파트들 중에서 최고의 입지, 대장주가 될 아파트입니다.

예상했던 금액보다 분양가가 높은 것은 사실입니다.

그러나 이곳에 관심이 있던 분이라면 분양가에 놀라지말고 지원을 하시는 것이 좋다고 생각합니다.

왜냐하면 점점 아파트 가격은 오를 것이고, 분양가도 점점 오를 것이기 때문입니다.

5호선도 좋은 노선이지만, 9호선은 황금노선입니다.

9호선이 개통할 제일풍경채는 절대 놓치지 말아야 합니다.

다음 글에서는 제일 풍경채를 반드시 지원해야 하는 이유를 설명하고자 합니다.

그 다음 글에서는 제일 풍경채 청약 지원 전략에 대해서도 핵심만 간략하게 말씀드리도록 하겠습니다.

 

어떠셨나요? 도움이 되셨나요?

그러면 다음에도 더욱 좋은 글로 돌아오겠습니다.

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이상으로 동사힐이었습니다!

읽어주셔서 감사합니다. 😊