아파트 민간분양 청약 특별공급 월평균 소득 확인법, 이것 모르면서 함부로 지원하지 마세요!(feat. 송도 자이 크리스탈오션)

안녕하세요~ 동사힐입니다.

부동산 관련해서 하고 싶은 말들이 무척 많은데, 무엇부터 올려야 하나 고민을 많이 했습니다.

그런데 주택 구입 그중에서도 아파트 청약을 준비하고 지원하면서 가장 중요함에도 불구하고, 제대로 알지 못하는 것이 무엇일까? 생각을 해보니! 바로 당첨 후 서류 심사에서 부적격이 나는 것이 가장 큰 문제라고 생각했습니다.

 

부적격이 나면 기껏 당첨이 된 소중한 기회를 날릴 뿐더러, 나말고 다른 사람이 그 기회를 놓치게 되는 경우가 발생하기 때문이죠. 게다가 부적격이 난 당사자는 최소 1년 이상 청약 지원 기회를 상실합니다. 따라서 절대 부적격이 나면 안되는데요, 부적격에서 가장 크게 실수하는 것이 바로 소득 문제입니다. 그래서 오늘은 소득기준 확인법을 하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

<바쁘신 분들을 위한 핵심 요약>

민간분양 특별공급은 근로소득원천징수영수증에서 (21) 총급여 항목에 나와 있는 금액을 12개월로 나누면  월평균소득을 확인할 수 있습니다.

특별공급은 크게 공공분양과 민간분양에 따라 기준이 달라집니다. 

 

 

2021년 1월 27일에 특별공급 분양을 하는 송도 자이 크리스탈오션이라는 아파트가 있습니다. 

그리고 지난 2021년 1월 11일에 특별공급 분양을 실시한 위례자이 더 시티라는 아파트가 있습니다.

둘다 자이 브랜드니까 민간 건설사이고, 민간 분양인가? 라고 생각을 할 수 있습니다. 흔히들 공공분양은 LH 휴먼시아를 떠올리기 때문이죠. 하지만 송도 자이 크리스탈 오션은 민간분양이고, 위례 자이더 시티는 공공분양입니다. 그것을 다음표로 정리해볼게요.

 

아파트 명	송도 자이 크리스탈 오션	위례 자이더 시티
건설사	자이	자이
분양 유형	민간분양(민영)	공공분양(국민)

 

즉 아파트를 짓는 주체인 건설사는 자이이지만 분양 유형이 다른 것입니다. 민간분양과 공공분양에 따른 세부적인 차이가 생기지만, 오늘은 주제에 맞춰서 분양에 따른 소득기준이 어떻게 달라지는지를 구체적으로 확인해볼게요. 소득기준을 확인하려면 공고문을 자세하게 읽어야 합니다.

<공고문 확인 방법 : www.applyhome.co.kr/ - 청약홈 접속 후 - 청약일정 및 통계 - 분양정보/경쟁률 - APT(아파트)>

청약홈 메뉴

오늘은 분양일이 얼마 남지 않은 송도 자이 크리스탈 오션부터 살펴보겠습니다.(공공분양과 비교를 하려고 했는데 생각보다 글의 내용이 길어져서 공공분양 소득기준 확인은 추후에 따로 하겠습니다.)

먼저 민간분양은 신혼 부부 특별공급과 생애최초 특별공급, 이 두가지 유형만 소득을 봅니다. 그러면 구체적으로 소득기준이 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

2019년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득기준(2020.02.20. 이후 모집공고문부터 현재까지 적용 중)
공급유형	구분	가구원 3인 이하	4인	5인
①신혼부부 우선공급 (기준소득, 신혼부부 특별공급 총 배정물량의 75퍼센트)	외벌이(100% 이하)	5,554,983원	6,226,342원	6,938,354원
	맞벌이(120% 이하)	6,665,980원	7,471,610원	8,326,025원
②신혼부부 일반공급 (상위소득, 신혼부부 특별공급 총 배정물량의 25퍼센트)	외벌이(100% 초과 ~ 120% 이하)	5,554,984원 ~ 6,665,980원	6,226,343원 ~ 7,471,610원	6,938,355원 ~ 8,326,025원
	외벌이(6억이상~9억이하 주택을 생애최초로 구입하는 경우) (100% 초과 ~ 130% 이하)	5,554,984원 ~ 7,221,478원	6,226,343원 ~ 8,094,245원	6,938,355원 ~ 9,019,860원
	맞벌이(120% 초과 ~ 130% 이하)	6,665,981원 ~ 7,221,478원	7,471,611원 ~ 8,094,245원	8,326,026원 ~ 9,019,860원
	맞벌이(6억이상~9억이하 주택을 생애최초로 구입하는 경우) (120% 초과 ~ 140% 이하)	6,665,981원 ~ 7,776,976원	7,471,611원 ~ 8,716,879원	8,326,026원 ~ 9,713,696원
③생애최초 특별공급	130% 이하	7,221,478원	8,094,245원	9,019,860원

표부터 보시면 머리가 아프신 분들이 있겠지만, 하나씩 뜯어보고 자신이 어디에 해당하는지를 봐야합니다.

먼저 ①신혼부부 우선공급은 외벌이냐 맞벌이냐로 구분을 합니다. 외벌이인 경우 월평균 소득기준 100퍼센트 이하 소득에 해당을 해야 하며, 맞벌이인 경우 조금 더 여유를 주어서 120퍼센트 이하 소득에 해당을 합니다.

신혼부부라면 대부분 둘이거나 셋(태아도 가족수에 포함됩니다.)혹은 넷일텐데 종종 5인인 경우도 있을 것입니다. 보시면 아시겠지만 신혼부부 특별공급의 가장 큰 핵심은 우선공급에 들어야 한다는 것입니다. 

신혼부부 특별공급 우선 공급에 꼭 들어야 하는 이유는 다음과 같습니다.

1. 배정 물량이 많다. - 무조건 많아야 당첨 확률이 높은 것은 모두 아시죠? 신혼 특공 총 물량의 75퍼센트가 배정됩니다. 예를 들어서 송도 크리스탈 자이오션 84A 신혼특공 물량은 총22개입니다. 그중에서 우선공급에 해당하는 물량은 17개입니다. 일반공급은 5개뿐이 안됩니다. 당연히 확률적으로 우선공급이 아니면 당첨 가능성이 떨어집니다.

2. 경쟁자가 적다. - 소득기준을 보시면 아시겠지만 맞벌이라도 기준소득 120퍼센트에 들어야 합니다. 기준소득 120퍼센트에 드는 것은 정말 생각보다 쉽지 않습니다. 외벌이인 경우 100퍼센트이구요. 따라서 우선공급 조건에 해당하는 사람이 일반공급보다 훨씬 적습니다. 물량은 많고 경쟁자가 적으니 당연히 당첨확률이 높겠죠?

3. 기회가 두번 주어진다. - 이 말은 조금 어려울 수 있는데요, 보통 우선공급은 우선공급끼리, 일반공급은 일반공급끼리 경쟁할 것이라고 생각을 하지만, 실상은 그렇지 않습니다. 우선공급에서 떨어진 지원자들 모두는 일반공급 지원자와 한번 더 경쟁을 합니다. 예를 들어 다음의 표를 보시죠.

 

물량	지원자	경쟁률
84A 신혼특공 우선공급 물량 17개	ex) 우선공급 조건 해당자 100명	5.8 : 1(총 100명 중 17명 선발)
84A 신혼특공 일반공급 물량 5개	ex) 일반공급 조건 해당자 300명 우선공급 조건 낙첨자 83명	76.6 : 1(총 383명 중 5명 선발)

 

우선공급 조건 낙첨자는 한번 더 기회를 갖게 됩니다. (게다가 지역별로 나눠서 뽑는 경우 당해에 해당하는 경우 더 많은 기회가 주어지는데, 이건 추후에 다시 설명을 하겠습니다.)

따라서 민간분양 신혼부부 특별공급의 당첨 전략은 바로 우선공급에 해당하느냐! 입니다. 

-참고로 민간분양 신혼 특공에서 무적이라는 세자녀 신혼부부도 우선공급에 들어오지 못하면 낙첨되는 사례가 많습니다. (어떤 분이 소득계산 잘못해서 과천 지정타 떨어졌다지요. 그게 바로..... 입특말... 읍읍 😥)

 

②신혼부부 일반공급은 소득기준을 조금 더 완해서 더 많은 사람들에게 기회를 주고자 하는 것입니다. 보시면 120퍼센트에서 140퍼센트까지 상향되었죠. (2020년 6월 전에는 120퍼센트까지였습니다.) 

맞벌이 120퍼센트는 6,665,980원, 맞벌이 140퍼센트는 7,776,976원으로 금액이 꽤 큽니다. 소득심사는 정말 100원이 넘어도 부적격 처리가 나기 때문에, 이 차이는 정말 하늘과 땅 차이라고 생각합니다. 앞으로는 이 기준도 점점 더 넓혀질 예정입니다. 그만큼 더 많은 사람들에게 기회가 주어진다는 것이고, 동시에 경쟁률은 치열해지고 내가 당첨될 확률은 줄어든다는 것이겠죠? 역으로 소득기준에 해당안되던 사람에게는 좋은 소식일테구요.

참고로 일반공급에서 4가지로 구분되어 있는데, 이것은 모두 조건에 해당하는 것으로 각각의 조건에만 해당되면 모두 동시에 일반공급 경쟁을 하게 됩니다. 나눠지지 않는 것입니다.

마지막으로 ③생애최초 특별공급은 말그대로 한번도 주택 구입을 한 적이 없는 세대주에게 특별공급 추첨의 기회를 부여하는 것입니다. 신혼특공과 차이점은 추첨이라는 것입니다. 신특은 민간분양의 경우 당해 지역인지, 미성년 자녀수가 많은 지 등을 기준으로 순서대로 선발합니다. 하지만 생애최초는 조건에만 해당되면 추첨입니다.

어떤 청약을 준비하고 지원해야하는지 전략은 추후에 설명하겠습니다.

 

설명이 상당히 길었습니다. 그럼 이제 진짜 중요한 내가 저 소득기준에 해당되는지 여부를 파악하는 방법을 알려드리겠습니다. 사실 이것이 본론인데, 청약을 한번도 준비하지 못한 청년을 위해서 기초부터 설명을 했습니다.

보통은 나의 월급 통장에 찍히는 금액 혹은 세전 월급이 얼마니까 저 소득기준에 해당되나 해당되지 않나 판단을 할 것입니다. 그런데 그렇게 판단하시면 절대로 안됩니다! 

먼저 공고문에 있는 당첨시 제출해야 하는 소득 증빙 서류를 보겠습니다.

① 전년도 근로소득원천징수영수증 또는 전년도 근로소득자용 소득금액증명서

라고 명시되어 있습니다! 이것이 정말 중요합니다. 전년도는 지금이 2021년이지만, 2020년 월평균 소득기준을 적용받기 때문에 2019년 근로소득원천징수영수증에 해당합니다. 그러면 근로소득원천징수영수증은 직장에서 발급을 받아(저는 연말정산 메뉴) 확인할 수 있습니다. 그러면 저의 근로소득원천징수영수증을 보면서, 자신의 월평균 소득 파악을 위해 확인해야 할 항목을 알려드리겠습니다.

 

 

근로소득원천징수영수증의 두번째 장에 있는 21번 항목인 총급여를 보시면 됩니다. 그리고 그것은 12개월로 나누면, 그것이 바로 월평균 소득이 되는 것입니다.

ex) 총급여가 29,122,140원에 외벌이로 2인 신혼부부가 있습니다. 그렇다면 이 신혼부부의 월평균 소득은 2,426,845원이 됩니다. 그러면 3인가구 100퍼센트 월평균 소득기준인 5,554,983원보다 낮기 때문에 신혼부부 특별공급 우선공급에 지원할 수 있는 것입니다. 생각보다 간단하죠?

그러면 맞벌이인 경우는 어떻게 할까요?  동일하게 월평균 소득을 구해서 둘의 소득을 합친 다음에 맞벌이에 해당하는 120퍼센트 월평균 소득기준에 부합하는지를 보면 됩니다.

ex) 남편의 급여가  29,122,140원, 아내의 급여가 33,092,010원인 외벌이로 자녀가 2인인 신혼부부가 있습니다. 그렇다면 이 신혼부부의 월평균 소득은 5,184,513원이 됩니다. 그런데 4인가구 120퍼센트 월평균 소득기준은 7,471,610원입니다. 따라서 이 부부도 신혼부부 특별공급 우선공급에 해당됩니다.

핵심을 정리하겠습니다. 민간분양 특별공급은 근로소득원천징수영수증에서 (21) 총급여 항목에 나와 있는 금액을 12개월로 나누는 것이 월평균소득 확인하는 방법입니다.

(이것은 근로자에 해당합니다. 자영업자나 그외의 경우는 모집공고에 자세히 나와 있으니, 참조 바랍니다.)

그리고 하나만 더, 배우자가 육아 등으로 인해 휴직하는 경우가 있는데요, 이것은 생각보다 간단합니다. 자세한 설명은 추후에 하고 원리 하나만 알려드릴게요. 전년도 휴직기간이 있는 경우 재직증명서 상에 휴직기간을 명시하고, 총급여액에서 근무기간만을 나누면 됩니다. (근무기간에 출산휴가 기간도 포함을 합니다.)

예를 들어서 2019년 1,2월은 정상근무, 3,4,5월은 출산휴가 그리고 6~12월까지 육아휴직이라면 총급여에서 5개월을 나누면 되는 것이죠.

그런데 여기서 하나 걸리는 것이 성과 상여금입니다.

성과 상여금은 보통 그 전년도를 기준으로 나옵니다. 그런데 총급여에는 성과상여금이 그대로 포함됩니다.

그래서 한가지 팁은 총급여에서 성과상여금을 제외한 금액을 우선 5개월로 나눕니다.

그리고 성과상여금을 5/12만 계산하는 것입니다. 

계산식은 다음과 같습니다.

 

{(총급여 - 성과상여금) ÷ (근무기간) }+ {성과상여금 ÷(근무기간 ÷12개월)}

 

이것은 "국토교통부 주택기금과 신혼부부특별공급 운용지침 자주묻는 질문"에 나와 있는 사례를 바탕으로 설명해드리는 것입니다. 이외에도 워낙 다양한 상황들이 많지만 지금 알려드린 경우를 참고하시고, 또 불분명한 경우 공고문이나 분양사무소에 문의하시면 정확히 알려줄 것입니다.

 

 

참조 : www.molit.go.kr/USR/policyTarget/m_24066/dtl.jsp?idx=1029

정책Q&A | 국토교통부

신혼부부 주택 특별공급 관련 FAQ를 읽어 보시면 도움이 됩니다.

 

오늘은 민간분양 특별공급에서 월평균 소득을 확인하는 법을 알아보았습니다. 다시 한번 강조드리지만 이것은 민간분양일때 해당하는 방법입니다. 공공분양과는 또 다릅니다. 그 차이점은 추후에 포스팅하도록 하겠습니다.

 

그러면 오늘도 지혜로 돕고자 청년들을 돕고자 노력하는 동사힐이었습니다.

 

부족하지만, 작성한 글을 여기까지 읽어주셔서 정말 감사합니다!

혹시 도움이 되셨다면 공감(하트)과 구독도 눌러주세요! 큰 힘이 됩니다.

이 글이 아파트 청약에서 부적격이 나지 않고 적격 판정을 받는데 작으나마 도움이 되길 간절히 바랍니다.