내 집 마련을 한번도 해보지 않은 생초보를 위한 팁(feat. 주택 매매 과정)

안녕하세요. 동사힐입니다. 🤣

제가 2007년 3월 9일에 받은 첫월급 1,210,600원으로 재테크를 시작해서 어느새 14년의 시간이 넘게 흘렀네요. 

한번도 서울에 살아본 적 없는, 수도권 변두리에서 가난한 택시운전사의 아들로 태어난 저에게 내 집 마련은 꿈만 같은 이야기였어요.

그러나 결국에는 저에게도 내 집 마련의 순간이 찾아왔고, 그래서 저의 이 경험을 지금 이 시대를 살아가는 청년들에게 나누고 싶다는 마음에서 재테크와 부동산 관련 글을 쓰기로 결심을 했습니다. 물론 저는 재테크 전문가는 아니지만, 누구보다 열심히 공부했어요. 엄청난 절제력과 인내를 갖고 기다리기도 했으며, 또한 순간의 큰 욕심으로 1억 넘게 큰 빚을 지기도 했었어요. 이런 실패와 성공 모두를 객관적으로 기록하고, 청년들에게 저와 같은 실수는 하지 말기를 바라는 마음에서, 또한 청년에게 가장 귀한 시간을 헛되지 버리지 않고 모두 성공하기를 바라는 마음에서 이 글을 씁니다. 이에 대한 자세한 이야기는 후에 하기로 하고!

오늘은 주택을 한번도 구입해보지 않은 생초보를 위한 아주 기초적인 내용을 알려드릴까 합니다. 저와 함께 주택 구입 과정을 알아보고, 훗날 있을 내 집 마련을 위한 장대한 계획과 소망을 품어보길 바랍니다.

먼저, 집을 사는 방법은 크게 두가지로 나뉩니다.

 

주택 매매 표

1. 주택청약

2. 구축매매(기존주택매매)

입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

 

먼저 주택청약은 말그래도 신규 주택을 처음에 시장에 공급할때 공급사가 주택청약사이트(청약홈 www.applyhome.co.kr/)

한국부동산원 주택청약

에서 공고를 내고 이를 보고 정해진 날짜와 시간에 맞춰서 지원을 하고 경쟁을 하는 것입니다. (예전에는 아파트투유라는 사이트였습니다. 🤦‍♀️) 청약의 방법은 크게 일반공급과 특별공급이 있는데, 각각의 공급은 정부의 정책 방향에 따라 물량이 다르게 배정되어 왔습니다. 현재는 인구감소와 소수의 다주택자의 주택 독점의 문제를 해결하기 위해 특별공급을 강화하고 있습니다. (많게는 80퍼센트 가까이가 특별공급 물량으로 배정이 됩니다. 청약 제도에 관한 내용은 추후에 따로 자세하게 설명드리겠습니다.) 

청약을 위해서는 반드시 필요한 것이 있습니다. 그것은 바로 은행에서 개설하는 주택청약통장입니다. 이것을 반드시 가입을 해야 합니다. 주택청약통장에 대해서도 추후에 설명을 드릴텐데, 여기서 꼭 하나 말씀드리고 싶은 것은 자신이 만34세의 청년이라면 2021년 12월 31일까지만 가입 가능한 청년 우대형 청약통장에 꼭 가입하셔야 한다는 것입니다. 이것은 꽤 중요한 사항이라 추후에 포스팅을 하겠습니다.

 

 

 

다음으로 구축매매입니다. 말그대로 구축은 이미 청약이 끝나서 개인이 소유를 하고 있는 주택을 매매하는 것을 말합니다. 흔히들 신축이니 구축이니 말을 하지만, 엄밀히 말해서 청약 당첨자에게 분양권을 사는 것도 구축매매에 해당한다고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 지어진지 몇년이 지나면 신축에서 구축으로 넘어가는지 누구도 정확하게 말을 할 수 없기 때문입니다. 따라서 주택 매매의 방법에 따른 관점으로 본다면 주택 공급사가 아닌 개인 소유의 주택을 구매하는 것은 지어진지 몇년이 경과하든, 심지어 입주 전의 새 주택이라 하더라도 구축매매의 범주에 들어간다고 볼 수 있습니다.

그러면 구축매매는 어떻게 하느냐? 흔히들 말하는 네이버 부동산(land.naver.com/)이니 호갱노노(hogangnono.com/)니 하는 부동산 중개 사이트나 부동산중개업소를 통해서 구축매매를 할 수 있습니다. 주택을 매도하려는 자가 중개업소에 매물을 올린 것을 주택을 구입하려는 매수하려는 자가 사는 것이죠.

 

이때 등기부등본, 전입세대열람원, 건축물대장, 토이지용계획 확인원 등의 서류를 확인해야 합니다. 특히 등기부등본이 가장 중요한데요, 아파트와 빌라는 집합건물 등기부등본으로 확인 가능하고, 단독주택이나 다가구주택은 건물과 토지 등기부등본 2가지를 모두 확인해야 합니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성이 되어 있습니다. 먼저 집합주택(아파트나 빌라)는 표제부를 통해서 대지권이 등기되어 있는지 여부를 확인해야 합니다. 쉽게 설명하면 예를 들어 내가 84m2의 아파트를 구입한다고 할때 그 아파트에 해당하는 대지권이 있습니다. 용적률이 낮은 아파트라면 대지권 비율이 높을 것이고, 용적률이 높은 아파트라면 대지권 비율이 낮을 것입니다. 조금 더 쉽게 말씀드리면 동일한 대지면적을 지닌 아파트에 5층짜리와 35층짜리 아파트가 있습니다. 그러면 당연히 5층짜리 아파트가 대지권 비율이 더 높다는 것입니다. 이 부분에 대한 이해가 중요한 것이! 흔히들 아파트 값이 계속 오른다 하는데, 그 이유가 바로 대지권 즉 땅값이 포함되어 있어서에요. 이 내용도 추후에 자세하게 설명하겠습니다.

갑구에서는 매도인과 현소유자가 동일한지를 확인하세요. (다르다면 의심을 해야겠죠?)

을구에서는 소유권 이외에 저당권, 전세권 여부를 확인하고 임차금 반환가능 여부 등을 확인해야 합니다. 보통 전세안고 파는 물건의 경우 전세권이 잡혀있고, 소유권이 넘어오는 경우에 전세금을 물어줘야 하는 경우가 있지요. 저당권은 대개 매도 시점에서 대출을 모두 상환할 것인지 등을 확인하면 됩니다. 

그런데 이러한 등기부등본에 특이사항이 있는 경우는 반드시 공인중개사나 다른 전문가와 상담을 해야 합니다. (역으로 공인중개사가 매매 거래 시에 이런 서류를 확인시켜주지 않는다면 문제가 있습니다.)

그리고 전입세대열람원을 통해 임대차 관계를 꼭 확인해야 합니다. 특히 2020년에 발효된 임대차 3법으로, 전세 계약 만료 기간이 6개월이 남지 않은 세입자는 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 이런 부분도 꼭 확인해야 합니다.

계약시에는 주택의 소유주와 계약하는 것이 기본이며, 중개업소는 중개를 할 뿐이지 대리인이 아닙니다. 만약 대리인과 계약을 할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장과 소유자의 인감증명서를 받아야 합니다. 그러나 가급적이면 우리는 주택계약을 처음하는 초보이니 소유주와 직접 하는 것이 좋겠죠?

 

 

 

정리하겠습니다. 먼저 주택 매매에는 크게 주택 청약과 구축 매매 방법이 있습니다. 주택 청약은 반드시 은행에서 개설한 청약 통장이 필요합니다. 만 34세 미만 청년이라면 꼭 2021년 만기인 청년 우대형 청약통장을 꼭 개설하세요! 

여기서 한가지! 만약 기존에 청약통장을 갖고 있는 만34세 미만의 청년인 경우 청년 우대형 청약통장으로 갈아타지 마세요!!! 꼭꼭꼭!! 기존 청약통장 그대로 갖고 계세요. 그 이유는 추후에 자세하게 설명해드릴게요!!

구축매매는 부동산 중개사이트나 업소를 통해서 기존 주택을 매매하는 것으로, 분양권 매수도 포함합니다. 구축 매매는 등기부등본과 전입세대열람원을 꼭 확인하셔야 하며, 그것 외에도 확인할 것이 많으니 우리 같은 초보는 우선은 지양해야 합니다. (주택을 보는 안목, 관점, 눈이 생기기 전에는 구축매매는 추천해드리지 않습니다.)

 

 

 

그러면 지금까지 한번도 주택을 구입해본 적 없는 청년을 위한 주택 매매 방법의 기초에 대해서 살펴보았습니다. 요새 집값이 오르고, 벼락거지라는 자극적인 용어까지 언론이나 커뮤니티에서 만들어내면서 불안감과 공포가 시장에 존재합니다. 이럴때일수록 두려워하지말고, 차분해야 합니다. 그리고 기다려야 합니다. 

그래서 동사힐은 여기까지 이 글을 읽은 청년에게 꼭 해드리고 싶은 조언은 긴 호흡을 가지고 청약을 준비하라 입니다. 무주택도 소중한 자산입니다. 이에 대한 부분도 추후에 자세하게 설명해드리겠습니다. 

 

 

 

자, 뭐하시나요? 🤷‍♂️ 청약통장 만들러 가야죠! 아 영업점에 꼭 방문하지 않아도 스마트폰으로도 가입 가능하지만 비과세 신청을 하려면 영업점 방문을 해야 합니다. (신한은행의 경우) 타 은행도 비슷할 것으로 예상되니, 가까운 은행(우리은행, 국민은행, 기업은행, 농협은행, 하나은행, 신한은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행)에 방문하셔도 좋을 것 같아요.

 

재태크의 시작은 이 사소한 한 걸음부터입니다. 그리고 오늘 이 글이 청년 여러분이 장래에 자신의 집을 구하는 계기가 되었으면 합니다.

오늘도 이 땅에서 열심히 살아가는 청년들을 응원하며 지혜로 돕고자 노력하는 동사힐이었습니다. 긴 글 끝까지 읽어주셔서 감사합니다!

혹시 주택 청약이나 매매 등에 대해서 궁금한 사항이나 도움이 필요한 사항이 있으시면 언제든 댓글 남겨주시면 도와드릴게요!!