장위뉴타운 장위자이레디언트 청약 총정리
장위4구역 장위자이레디언트 청약 관련 총정리
2022년 11월 25일 장위뉴타운의 일부인 장위4구역 장위자이레디언트 청약 모집공고문이 올라왔습니다.
수많은 언론사와 뉴스, 경제지에서는 둔촌주공 청약 관련 기사만 쏟아내고 있는데요. 소문난 잔칫집에 먹을 것이 없다는 말 기억하시죠?
소문난 잔칫집에 먹을 것이 없다??
오히려 둔촌주공과 함께 11월 25일 동시에 모집공고가 난 장위뉴타운의 장위4구역 장위자이레디언트가 실수요자에게 좋은 기회가 될지도 모르기에 오늘은 장위뉴타운 장위4구역 장위자이레디어튼 청약 관련 총정리를 해보도록 하겠습니다.
먼저 장위4구역 장위자이레디언트 관련 기사를 살펴보겠습니다.
장위자이레디언트와 둔촌주공 구글 기사량 비교
먼저 장위자이레디언트로 구글에서 검색을 해보면 약 25,700개의 기사가 검색이 됩니다. 장위뉴타운이나 장위4구역으로 검색을 하면 이보다 더 적은 양의 기사가 검색이 됩니다.
그에 반해 둔촌주공으로 검색을 해보겠습니다.
무려 1,710,000개의 뉴스가 구글에서 검색이 되는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 그만큼 둔촌주공 올림픽파크포레온에 많은 눈과 귀가 쏠려 있다는 것을 알 수 있는데요.
다시 한번 말씀드리지만, 이것이 장위자이레디언트를 노리는 분들에게는 정말 좋은 기회일 수 있다는 점을 말씀드립니다.
그러면 구체적으로 장위뉴타운 장위4구역의 장위자이레디언트 기사 논조를 살펴보겠습니다.
장위자이레디언트 관련 기사 헤드라인 분석
적은 금액으로 내 집 마련... '장위자이 레디언트' 다양한 평면 눈길
"어디 갈까" 강남권 '둔촌주공' vs 강북 '장위자이' 동시 출격
로또분양의 종언, 운명의 장위 자이 레디언트
둔촌주공에 쏠린 관심, 틈새 노려볼까…장위자이 레디언트
입지 좋은 둔촌이냐…대출 가능한 장위냐
위 기사 4개의 헤드라인을 살펴보면 이번 장위뉴타운 장위4구역의 장위자이레디언트에 대한 사람들의 기대가 크지 않음을 단번에 알 수 있습니다.
장위자이레디언트의 핵심은 분양가 12억 이하로 대출이 가능하며, 다양한 평면으로 눈길을 끌지만 둔촌주공과 비슷하게 주변에 비하여 그다지 저렴하지 않은 가격과 입지적으로도 큰 메리트가 없다는 점입니다.
건설사인 자이에서도 이런 특징을 알기에 다음의 분양 조건을 내겁니다.
GS건설, ’장위자이 레디언트’, 중도금 전액 이자 후불제 적용해 분양
중도금 전액 이자 후불제하면 어떤 것이 떠오르시나요? 한창 분양이 안되고, 집값이 떨어지던 2013년, 2014년때 중도금무이자 분양 기억이 나지 않으신가요?
그때만 하더라도 워낙 미분양이 많고 건설경기가 좋지 않았기에 중도금 무이자가 상당히 많았습니다.
그런데 지금 그와 비슷한 상황이 펼쳐진 것이죠.
작년까지만 하더라도 분양만 하면 몇백대의 1의 경쟁률로 완판이 났는데 이제 그런 일은 없다는 것을 2022년 주요 분양단지에서 보여줬고, 장위자이레디언트 역시 말그대로 덜덜 떨면서 분양을 기다리고 있는 것입니다.
그러면 도대체 장위자이레디언트는 어떤 곳인지 청약 개요부터 간단히 살펴보겠습니다.
장위자이레디언트 청약 개요
| 장위자이레디언트 | |
| 공급위치 | 서울특별시 성북구 장위동 62-1번지 일대 |
| 공급규모 | 1330세대 |
사실 둔촌주공과 달리 장위자이레디언트가 사람들의 관심을 받는 이유는 바로 입지 때문입니다.
장위뉴타운 장위4구역의 장위자이레디언트는 지하철도, 학군도 무엇하나 끌리는 것이 없기는 합니다. 다만 이번 장위자이레디언트의 분양 물량은 무려 1330세대, 지하 3층 지상 최고 31층 31개 동 총 2,840가구의 대단지 아파트입니다.
특히 장위뉴타운은 MB시절 계획된 뉴타운으로 계획이 모두 완성만 된다면 말그대로 상전벽해, 주변 지역이 완전히 탈바꿈될 곳이기에 현재 가치보다 미래가치가 높다고 할 수 있는데요.
막상 주변 지역을 살펴보면 음?할 수 밖에 없습니다.
지도를 보시면 장위자이레디언트는 6호선 돌곶이역세권입니다.
그러나 아시다시피 6호선은 강남을 가지 않습니다. 심각한 문제를 안고 있는 것이죠.
지하철 역세권 우선순위는 강남접근성이라고 할 수 있는데, 6호선은 강남을 가지 않으니, 그렇다고 종로도 가지 않고, 여의도도 가지 않습니다. 이래저래 안타까운 안습 노선이 6호선입니다.
그리고 1호선 석계역은 역세권이라고 말하기에는 먼 거리라고 할 수 있구요.
저 멀리 북서울 꿈의 숲이 있지만, 이 역시 숲세권이라고 말하기도 어렵습니다.
장위뉴타운은 큰 그림만 그려보면, 이문동 재개발 사업과 연결지어서 상전벽해의 뉴타운을 그려볼 수도 있지만, 저뿐만 아니라 상당히 많은 사람들에게 장위동의 인식은 아마 쉽게 바뀌기는 어려울 것 같습니다.
게다가 북부간선도로, 동부간선도로, 내부순환로 등을 이용하기에는 편리한데 바꿔말하면 그러한 도로와 인접하여 생활거주 여건이 좋지 않습니다.
수많은 차량 통행량으로 인해 공기가 좋지 않습니다. 저도 한때 내부순환로 근처에서 살아 본 적이 있었는데, 정말 창문 2시간만 열어놓으면 타이어 가루같은 검정색 대기오염물질이 창틀과 집안에 쌓이는 것을 눈으로 확인할 수 있었습니다.
게다가 이러한 북부간선도로, 동부간선도로, 내부순환로 등은 지하도가 아니고 고가도로입니다. 경관 및 뷰에 큰 영향을 끼칩니다. 답답한 시야가 연출되는 것이죠. 이런 점들을 고려해야 할 것입니다.
다행인 점은 내년 착공이 예정된 동부간선도로 지하화 사업인데요. 앞으로 이러한 고가도로들이 지하화만 된다면 상전벽해의 꿈은 결코 꿈이 아닐 것입니다.
물론 주변에 이용할만한 학교는 정말 많습니다.
장위초, 남대문중, 석관중, 석관고 등 초·중·고교가 있어서 한번 입주하면 초, 중, 고 걱정없이 보낼수도 있습니다.
또한 그리 멀지 않은 곳에 한국외국어대, 한국예술종합학교, 광운대, 서울시립대, 경희대 등이 있습니다. 얼마든지 버스로 이용할 수 있수 있습니다.
이뿐만 아니라 이마트, 이마트 트레이더스, 현대백화점, 롯데백화점, CGV, 경희대병원 등 생활편의시설도 자가로 이용할 수 있습니다.
강북 지역의 뉴타운이라는 선입견을 벗어내면 장위자이레디언트 충분히 매력적인 곳이라고 할 수 있습니다.
이러한 장단점을 충분히 고려하고, 동시에 둔촌주공 올림픽파크포레온에 쏠린 관심을 뒤로 하고 조용히 장위자이레디언트에 청약을 한다면 그만큼 당첨 확률은 올라가는 것입니다.
그동안 내집마련을 원했던 실수요자에게는 상당히 매력적인 기회일 수도 있는 것입니다.
누구나 원하는 곳이라면 그만큼 경쟁률이 높고, 당첨이 어렵지만, 누구나 원하지 않는 기회라면, 자격조건이 부족하거나 가점이 낮은 사람들에게는 기회일 수 있는 것이죠.
장위자이레디언트 청약 일정 및 당첨자 발표일
| 구분 | 해당지역 | 기타지역 |
| 특별공급 | 2022-12-06 | 2022-12-06 |
| 1순위 | 2022-12-07 | 2022-12-08 |
| 2순위 | 2022-12-09 | 2022-12-09 |
당첨자 발표일 : 2022-12-16
먼저 당첨자 발표일은 12월 16일입니다. 둔촌주공 올림픽파크포레온은 당첨자 발표일이 12월 15일이기 때문에 둔촌주공과 장위자이레디언트 중복 청약도 가능합니다.
이번 장위자이레디언트도 둔촌주공처럼 미분양 혹은 계약 포기 사례가 속출하게 된다면 해당지역뿐만 아니라 기타지역에도 기회가 생기고 동시에 2순위까지도 기회가 올 수 있다는 점을 기억하면서 청약 일정 체크하시기 바랍니다.
장위자이레디언트 공급대상
둔촌주공이 4,876세대를 분양해서 상대적으로 적어보이지만 장위자이레디언트도 무려 1,330세대 분양입니다. 상당한 대단지임을 알 수 있습니다.
장위뉴타운에서도 장위4구역 장위자이레디언트는 결코 작지 않은 지하 3층 지상 최고 31층 31개 동 총 2,840세대이기 때문이죠.
여기에 일반공급은 956세대, 특별공급은 374세대입니다.
한가지 안타까운 점은 84m2 물량에 특별공급이 없다는 점입니다.
왜냐하면 장위자이레디언트 84m2 분양가가 9억을 넘기에 특공물량에서 제외된 것입니다.
이 점을 염두하고 청약에 임해야 할 것입니다.
그러면 특별공급을 세부적으로 살펴보겠습니다.
장위자이레디언트 특별공급 공급대상
당연히 장위자이레디언트 특별공급에서 72m2가 가장 경쟁률이 높을 것입니다.
반면 다자녀 특공 49m2는 경쟁률이 상당히 떨어지겠죠.
만약 84m2에서 특공물량이 나왔다면 그나마 해볼만했을텐데 아쉽습니다.
대한민국에서 내 집을 마련하기 위한 가장 효율적이고 현명한 방법은 무엇일까요?
바로 주택청약입니다. 특히 평생에 한번 있는 특별공급이죠.
특공 기회는 1번뿐입니다.
이 중요한 기회를 그저 당첨부터 되고보자는 식으로 넣는다는 것은, 게다가 지금과 같은 부동산 침체기에 시도하는 것은 매우 무모하다고 할 수 있습니다.
그러면 청약을 하는데 중요한 고려요소인 공급금액과 입주예정월을 살펴보겠습니다.
장위자이레디언트 공급금액 및 입주예정월
입주예정월 : 2025.03
먼저 입주예정월은 2025년 3월입니다.
저는 개인적으로 겨울 입주도 좋아하지는 않지만 3월 입주 역시 비선호합니다. 왜냐하면 3월은 바로 개학일이기 때문입니다.
학부모들은 당연히 3월 전에 입주가 마무리되고, 3월부터 학교에 다니기를 원합니다.
그런데 3월에 입주예정이다?
아이들 학교 어떻게 할까요? 정말 애매합니다.
이 점 정말 고려하면서 장위자이레디언트 청약 고민하셔야 합니다.
학령기 자녀를 두고 있는 가정이라면 장위자이레디언트를 청약하는데 여러가지 망설이는 이유 중에 하나가 바로 2025년 3월이라는 입주 예정월입니다. 여기서 조금만 어긋나면 4월 이후에 입주한다 그러면 진짜 끔찍해버립니다.
공급금액을 살펴보면
49m2은 6억 9천만원
59m2은 7억 8천만원
72m2는 8억 9천만원
84m2는 9억 8천만원
97m2는 11억 9천만원 정도입니다.
장위자이레디언트에서 정말 많은 것을 고려하고 고심해서 분양가를 책정했다는 것이 분양가에서 드러납니다.
첫번째는 12억 중도금 대출을 위해서 97m2를 12억을 넘지 않게 설정했습니다.
두번째는 특별공급을 위해 72m2가 9억을 넘지 않게 설정했습니다.
이것만 보더라도 얼마나 분양가 산정에 고심을 했는지 알 수 있습니다.
사실 중도금 대출을 9억에서 12억으로 늘린 것은 둔촌주공을 겨냥한 개정인데, 장위자이레디언트도 그 혜택을 본다고 볼 수 있습니다.
장위자이레디언트 분상제 제한
| 구분 | 기준일 | 기간 |
| 전매 제한 | 당첨자 발표일 | 8년 |
| 거주 의무 | 최초 입주 가능일 | 2년 |
| 재당첨 제한 | 당첨자 발표일 | 10년 |
장위뉴타운 장위4구역의 장위자이레디언트는 분상제 적용 단지입니다.
이 단지는 분양가격이 인근지역주택매매 가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 경우에 해당하여 전매 제한 8년인 것입니다.
그러나 과연 이 정도의 분양가 메리트가 있는 것인가? 저는 의문이 들 수 밖에 없습니다.
다행히 장위뉴타운 장위4구역의 장위자이레디언트는 장위동 삼익아파트를 끼고 있습니다.
장위동 삼익아파트 실거래가를 확인하면 단박에 분양가 적정성을 확인할 수 있습니다.
- 장위동 삼익아파트 33평(80m2) 7억 5천만원(2021.07.04.)
- 장위동 삼익아파트 28평(70m2) 4억 7천만원(2021.02.01.)
- 장위동 삼익아파트 26평(64m2) 2억 3천8백만원(2014.04.14.)
사실 장위동 삼익아파트는 68세대의 작은 단지라 워낙에 거래물량이 업습니다.
위 최근 실거래가를 보면 26평은 무려 2014년 이후 거래가 없습니다. 충격적입니다.
그나마 33평이 지난 21년 7월 4일에 7억 5천만원에 거래가 되었습니다.
그러면 이 실거래가를 기준으로 80%를 잡으면 얼마인가요?
대략 6억원입니다.
그러면 만약 인근 아파트 시세로 분상제를 적용했다면 적어도 6억원에 84m2 분양가가 나와야 하는데 실제 장위자이레디언트는 9억 8천만원입니다.
이렇기때문에 로또 분양의 종언이라는 말이 나오는 것입니다.
더이상 분상제라고 말하기에는 부끄러운 분양가로 분상제 제한은 그대로 받으면서 청약에 돌입하는 것이죠.
장위자이레디언트 청약 신중하게 결정하셨으면 합니다.
| 장위자이레디언트(1330세대) 59m2 | 올림픽파크포레온(4786세대) 59m2 |
| 7억 8천만원 | 10억 5천 |
자 그러면 이제 한번 비교해보겠습니다.
둔촌주공 올림픽파크포레온과 장위뉴타운 장위4구역 장위자이레디언트 59m2 분양가 차이는 2억 7천만원 정도 차이입니다. 평당 1000만원 정도 차이라고 할 수 있는데요.
어떻게 생각하시나요?
성북구 장위동과 강동구 둔촌동의 입지적 차이로 1000만원 정도 분양가가 합리적이라고 생각하시나요?
중요한 것은 둔촌주공 올림픽파크포레온도 고분양가 논란이 나고 있습니다.
결코 둔촌주공 분양가도 저렴하지는 않습니다. 장위자이레디언트 역시 결코 저렴한 분양가는 아니라는 것을 알 수 있습니다.
최근 한빛비즈에서 출간한 주택청약의 모든 것이라는 책이 있습니다. 바로 청약홈을 주관하는 한국부동산원에서 지은 대한민국 주택청약 바이블인데요.
이 책에는 다음과 같은 내용이 나옵니다.
본격적으로 쏟아지는 공급 물량, 기회는 지금부터
다행히 주택공급은 지속적으로 늘어날 예정입니다. 2022년 8월 16일 부처 합동으로 발표한 부동산 대책에 따르면, 2027년까지 향후 5년간 270만호 주택공급(연평균 54만호, 인허가 기준)을 추진한다고 합니다.
전국에 22만호 이상(서울 10만호, 경기인천 4만호, 지방 8만호)의 신규 정비구역 지정으로 공급 기반을 회복하고, 안정적인 중장기 공급을 위해 2023년까지 15만호 규모의 신규 공공택지 후보지를 추가 발굴한다고 하니 여기에 이미 진행중인 3기 신도시 사전청약까지 더하면 누구나 체감할 만큼의 넉넉한 물량 공세로 내 집 마련의 기회가 활짝 열릴 것으로 기대됩니다.
이처럼 지속적인 대규모 주택공급이 예정되어 있다면, 좋은 입지에 저렴하게 분양되는 신축 아파트를 내 집으로 만들 수 있는 가장 확실한 방법이 바로 청약입니다.
-한국부동산원, 주택청약의 모든 것 21~22쪽
주택청약의 모든 것에 나와있는 것처럼 앞으로 주택공급은 쏟아질 예정입니다. 무려 향후 5년간 270만호를 추진하고, 현재 진행중인 3기 신도시 물량까지 생각하면 말그대로 공급은 충분합니다.
그러면 과연 지금과 같은 주택 가격 상승세가 유지될까요? 아니면 하락세가 더욱 가팔라질까요?
제가 드리고 싶은 말씀은 바로 이것입니다. 청약에 조급해 할 필요가 없다는 것입니다.
불안해하거나 초조해 할 필요가 없습니다. 적어도 앞으로 5년간은 공급자보다 수요자 우위의 청약 시장이며, 구축 매매 역시 마찬가지일 것입니다.
이런 점을 고려하면서 장위자이레디언트 청약에 신중하게 접근하시길 바랍니다.
또한 청약을 공부하거나 준비하시는 분이라면 한빛비즈의 신간 주택청약의 모든 것을 한번 읽어보시길 추천드립니다.
다른 청약책들은 대개 아파트 투자자나 청약 전문가인 개인들이 쓴 책입니다.
이에 반해 주택청약의 모든 것은 청약업무 수행기관인 한국부동산원에서 공식적으로 쓴 책입니다.
청약과 관련하여 가장 믿을만하고 객관적인 정보로, 또한 투자나 영끌, 갭투자, 투기의 관점이 아닌 말그대로 서민의 안정적인 주거 마련의 관점으로 청약을 접근하고 꼼꼼하게 다루고 있습니다.
무엇보다 신뢰할만한 주택청약의 모든 것을 읽어보고 청약 공부를 한다면 가장 원하는 시기에 가장 좋은 입지의 원하는 아파트를 분양받으시리라 생각합니다.
그러면 오늘 장위뉴타운 장위4구역 장위자이레디언트 청약 총정리를 이상으로 마치겠습니다.
감사합니다.